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尹中立的博客

中国社会科学院金融研究所研究员

 
 
 

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关于我

简介:中国社会科学院金融研究所研究员,金融市场研究室副主任。1967年生,安徽庐江县人,毕业于中国社会科学院研究生院,获博士学位。曾就职于深圳市商业银行、中国投资银行、招商证券公司、上市公司等,有丰富的银行和证券工作经验。现致力于房地产金融和资本市场的理论、政策及实务研究。

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关于当前房地产形势的判断及政策建议   

2014-07-26 11:02:15|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    2014上半年,政府没有出台房地产调控政策,但房地产市场却出现了明显的走弱:房地产销售和房地产投资都出现了明显的下滑,新房开工面积下滑幅度近20%;五月份住房价格环比出现下跌,结束了房价持续上涨的趋势。这些现象是市场短期正常调整的信号还是长期拐点的标志?房地产调控政策是否需要进行调整?笔者对此提出自己的一管之见。

一、关于当前房地产形势的判断

关于当前的房地产形势,有两种截然不同的判断,一种观点认为中国的人口城镇化还有较大的潜力,房地产市场不存在供大于求的问题,价格下跌和交易量的下滑都属于市场的短期波动。另外一种看法是,目前出现的市场调整是市场出现供大于求的标志,是市场长期趋势出现转折的信号。笔者倾向于后一种判断,市场出现供大于求的理由如下:

1、中国住房消费水平已经超越了经济增长所处的阶段

中国房地产市场从2001年开始持续繁荣,无论是房地产投资金额、新开工面积、施工面积,还是销售数据(主要是商品房销售面积和金额)都迅速增长,经过12年的发展,2013年的房地产各项数据都是2001年的数倍乃至20余倍(具体数据参加下表)。如果说2001年中国城镇还处在住房短缺的话,那么2013年的中国已经不存在住房短缺的问题了,2013年城镇居民人均住房建筑面积达到35平方米,已经超过中等收入国家的住房消费水平。布加迪娱乐城

     表          中国房地产市场2013年与2001年比较

 

商品房销售面积(亿平方米)

商品房销售额(万亿元)

房地产投资额(亿元)

新开工面积(亿平方米)

施工面积(亿平方米)

2001年

1.85

0.382

6245

3.59

7.72

2013年

13.1

8.1

86013

20.1

66.6

2013年与2001年比较(倍)

7.08

21.20

13.77

5.59

8.63

                                    数据来源:wind资讯

再从区域结构看,部分城市,尤其是部分中小城市的住房出现严重的供大于求。当前人口流动的趋势是人口集中向大城市和特大城市流动,很多中小城市由于就业及教育等的因素,人口出现减少,但房地产开发的面积在迅速扩张(尤其是2009年以后),按照今年上半年的销售速度,大多数二、三线城市需要3年左右才能消化现有的住房存量,并且新建成的住房还在大量增加,这些城市的房地产市场已经由供不应求向供大于求转变。

北京、上海等一线城市的住房总量相对于其人口总量来说虽然没有出现过剩,但其价格太高,已经超出普通工薪阶层的承受能力,换句话说,如果价格保持不变或居民收入水平没有大幅度改善,则这些中心城市的住房也难以出清。

2、城镇化难以有效增加城镇的住房需求

很多分析人士都认为人口的城市化进程会新增大量的城镇住房需求,但事实情况并非如此。

最近十年来,我国城镇常住人口每年增加约2000万,但其中有1700多万是由于行政区划的变更或农民工进城市而增加的人口,这些人口的增加对城镇住房的需求的影响不大。从2013年的农民工监测报告(国家统计局发布)看,截至2013年底,我国农民工人数是2.69亿,其中只有0.9%的人实现了在城市购买住房的愿望,其余都是由所在单位提供免费居住场所或租房居住。

真正对城镇住房市场有影响的是城镇户籍人口的自然增长,这部分人口每年增长约220万,新增加约100万套的住房需求。另外,城镇住房的更新改造或改善性需求每年约500万套左右。因此,城镇每年的实际新增住房需求约600万套左右,而2013年我国城镇住房供给是1300万套,住房供给远大于住房需求。

从结构分析看,北京、上海等一线城市的人口增长所导致的住房需求与每年的新增供给基本平衡,而其他城市基本上都出现了供大于求的现象。

3、住房租金收益率不断下降

住房租金收益率是一个高度市场的指标,如果该指标不断上升,则表明住房需求旺盛,反之,则表明住房需求低迷。我国各城市的住房租金收益率从2005年以后就逐渐下滑,平均租金收益率从5%左右下降到目前的2%左右。租金收益率的不断下滑进一步印证住房供给大于需求的结论。

4、房地产投资占GDP的比重过高

2013年房地产投资为8.6万亿,占固定资产总投资总额的20%,占GDP的比例为15%,该比例超过的日本和韩国在房地产最疯狂的阶段房地产市场的表现。从国际比较看,中国的房地产市场已经处在过热的状态。

二、经济的高杠杆率制约了货币政策的空间

2009年后的房地产出现井喷,与宽松的货币政策刺激有直接关系。面对当前的房地产市场出现疲态,很多人重新将期望寄托于货币政策的刺激。笔者认为,货币政策刺激的空间十分有限。

2008年以来,国内经济环境的最重要的变化是经济的杠杆率(杠杆率=债务总量/GDP)大幅度上升,金融风险增加。从国家的资产负债表分析看,2008年以来我国企业的负债率急剧上升,使经济的总杠杆率大幅度增加。中国的总杠杆率在2008年以后经过了两次快速上升的过程,第一次是2009年前后,我国政府为了应对全球金融危机实施了积极的财政政策和宽松的货币政策,对应的是信贷与货币的快速扩张,总体杠杆率在一年左右的时间里从1.27上升到1.7上升了40多个百分点。第二次是2012年第三季度至2013年底,杠杆率从1.7上升到2以上,再增加30多个百分点。在过去的5年里,经过这两次杠杆率的快速上升,我国的总体杠杆水平提高了70多个百分点。从国际经验看,一个经济体在5年时间里杠杆率上升30个百分点就意味着爆发金融危机的概率大大上升。此经验对我国的金融风险有重要的警示意义。

资产负债表的快速扩张必然反映在金融体系上,整体杠杆率的快速增加一定对应着金融体系的快速膨胀。2009年至2013年间,银行资产增加了一倍多,以信托为代表的各种“影子银行”快速膨胀,信托资产总量从3000亿元迅速增加到10万亿元。根据有些部门的统计,各类“影子银行”的资产总量已经超过30万亿元。最值得关注的是这些资产的质量,当前我国的资本收益率只有3%左右,而这些影子银行的融资成本价格在10%左右,有些甚至超过20%,这是不可持续的状态。为了维持这样的游戏,影子银行必须给于投资者更高的收益率,并且保持“刚性兑付”(即不出现违约事件)。2014年初,一些到期的信托和债券出现了违约,市场的风险偏好明显降低,投资开始成为惊弓之鸟,影子银行扩张将难以为继。

可见,通过扩张货币的方式来刺激经济及房地产市场的空间已经很小,如果再次强行刺激会使经济的杠杆水平进一步上升,金融风险将大大增加。

三、政策建议

以上分析可见,我国城镇住房已经供大于求,房地产调控的总体思路应该进行调整,应该由以前的“抑制需求,增加供给”思路转变为“刺激需求,抑制供给”。笔者提供以下几点建议:

1、应该放松对房地产市场的限制性规定,对房地产市场可以进行适度刺激,但不宜进行强刺激

已经有不少城市出台了取消住房限购的措施,这些措施是正确的。住房限购是在住房供不应求背景下采取的行政措施,是典型的行政干预市场的做法。当前住房市场供不应求的状态已经不存在了,理应废除这些行政措施。废除限购可以减缓市场的恐慌气氛,缓解房地产投资的过快下滑的局面。

但鉴于住房消费已经超越经济发展水平及房地产投资占比已经偏高的事实,刺激政策不宜过强,否则,市场的正常的机制就被扭曲,不利于经济的稳定和金融的稳定。

2、完善我国的住房担保体系,增加住房需求

从国际经验看,建立健全住房担保体系可以有效增加住房市场的需求,在一定程度上可以缓解当前的房地产危局。我们可以借鉴美国在上个世纪三十年代的做法,通过发展住房担保或保险来降低按揭贷款的首付比例,刺激居民的购房需求。1934年,罗斯福政府依据《联邦住宅法》,成立了联邦住房管理局(FHA),其主要功能就是为普通居民的抵押贷款提供保险。

1997年亚洲金融危机之后,为了克服金融危机对香港楼市的不利影响,香港成立了住房按揭证券公司(HKMC),其功能与联邦住房管理局类似。

我国自上个世纪九十年代初就开始出现住房担保机构,这些住房担保中心(或公司)主要功能是为住房公积金进行配套服务,主要业务是住房公积金贷款的贷后服务及不良资产处置。但住房担保行业并没有得到政府应有的重视,整个行业的发展缺乏政策指导和长远规划,资本金严重缺乏,抗风险的能力十分有限,难以发挥其功能。

我们认为中国住房置业担保应该成为政策性住房金融机构的组成部分。其政策目标是为中低收入群体首次购房或改善性住房需求提供担保,使中低收入群体能够以较低的首付比、较低的利率实现购买住房的目的,促进政府实现“居者有其屋”的目标。

3、调整棚户区改造和其他类型的保障型住房的投资力度

2013年我国新增加的住房达到1300万套,而城镇有效的住房需求大约只有600万套左右,有近一半是投资性需求。在房价出现回落的状态下,投资性需求将减少,市场将出现供大于求的状态。政府可以控制的抑制供给的手段就是减少保障型住房的投资力度。

按照计划,十二五期间将完成3600万套的保障型住房的建设任务,今年的棚户区改造将完成400万套。大量的保障型住房的建设将进一步加剧市场的供过于求的矛盾。

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