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尹中立的博客

中国社会科学院金融研究所研究员

 
 
 

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关于我

简介:中国社会科学院金融研究所研究员,金融市场研究室副主任。1967年生,安徽庐江县人,毕业于中国社会科学院研究生院,获博士学位。曾就职于深圳市商业银行、中国投资银行、招商证券公司、上市公司等,有丰富的银行和证券工作经验。现致力于房地产金融和资本市场的理论、政策及实务研究。

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房价上涨对收入分配的影响巨大   

2012-10-28 16:52:41|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    通过收入分配的改革来促进内需增长已经成为共识,国家将于今年底出台收入分配的改革措施。笔者认为,收入分配的改革不能忽视房价的因素。从过去十年的市场运行看,房价的上涨对居民收入分配产生了巨大的作用,收入差距在不断扩大与房价上涨有直接的关系。

1、住房价格上涨导致收入再分配

土地价格的上涨使得财富在居民、企业及政府间重新分配。

1998年之前,土地是政府无偿划拨的,土地没有价格,因此,土地作为生产要素不参与社会财富的再分配。住房制度改革之后,土地作为生产要素开始参与社会财富的再分配,其结果是财富通过土地向政府与企业集中。

住房制度改革之后,我国的土地出让制度相应发生变化,政府可以通过出让土地获得越来越多的收入。在1999年之前,只有深圳等个别城市的政府通过出让土地使用权获得城市开发的资金来源,但1999年之后,政府在土地使用权出让的过程中获得的资金来源越来越多。1998年,全国土地出让收入仅68亿元,2000年土地出让收入为595亿元,2001年为1295亿元,2002年为2416亿元,2003年为5421亿元,2009年为1.5万亿元,2010年为2.7万亿。几乎是以每年增长1倍的速度在增长。在不少城市,土地出让金占预算外收入的比例超过50%。这些收入对于政府来说是新增的收入,成为土地价格上涨的最大受益者。

房地产开发商也是这个土地价格上涨过程主要的受益者,从每年出台的财富排行榜中就可以看出来,最近几年在财富排行榜中的前100位富豪里,70%以上与房地产有关。

由此可以看出,随着土地价格的大幅度上涨,土地作为生产要素参与社会财富分配的程度越来越深,极大地改变着中国社会的财富分配格局,通过土地这个媒介越来越多的财富从居民手里转移到政府与企业手里。

简单计算一下就可以知道房改后的十年间有多少财富从居民手里转移到了政府和企业帐下。从行业内的经验数据看,建筑成本大约占住房销售收入的30%,将每年的住宅销售收入减去建筑成本得到的“住宅开发毛收入”就是政府与企业通过出让土地及房地产开发获得的收益,该数大约等于政府与企业通过住宅从居民手里“掠夺”的财富(其中还有一部分财富通过土地拆迁回到了居民手里,大这部分数量不大,可以忽略不计)。1999年至2009年,住宅销售收入共计14.31万亿元,将此数乘70%得10.02万亿,即房改后的11年里政府和企业通过住房从居民手里拿走了10万亿财富。

土地价格快速上涨不仅导致收入的再分配,而对经济运行产生了巨大的副作用,最值得关注的是企业家创业精神的泯灭。当囤积土地成为最赚钱的行为时,通过技术革新、强化管理等途径来获利的行为变得几乎没有意义,因此,我们看到各路产业资本纷纷云集房地产市场,在小商品生产领域有绝对优势的江浙资本开始大规模从制造业撤退,该现象在温州尤甚。这是价格对资源配置所起的作用,长此以往,不仅中国无缘制造业强国的梦想,甚至连制造业大国的光环都很快丢失。

2、有关房地产与宏观经济协调发展的政策建议

1)与土地有关的制度重建

住房制度改革之所以引起如此大的反响,主要原因在土地。建国之后的三十多年里,土地实际上被排除在生产要素之外,但改革开放之后,尤其是房改之后,土地作为生产要素开始参与社会财富的分配,但理论上和政策上对土地要素如何合理地参与社会再分配没有明确地给出答案,即使是《物权法》也对此采取了回避的态度。笔者认为,该问题不能再拖下去了,时间拖得越长矛盾积累越多,可能会积重难返。

从国外的经验看,在土地私有制国家里,普遍强调土地的共有属性,用不动产税、遗产税等方式来实现土地的“共有属性”目标,我国是土地公有制国家,更应该强调土地的“共有属性”,这是我国有关房地产领域制度建设的立足点。

2)完善住房保障制度意义重大

虽然住房制度改革是导致中国经济失衡的关键,但将住房制度退回到1998年以前的状态也是不现实、不理性的。笔者认为可以在现行的制度框架下进行适当的调整,加大住房保障的覆盖面是一个可行的办法。如:规定“将土地出让收入主要用于住房保障建设”,或“将土地出让金封闭运行”。可以参照香港政府的做法,设立土地基金,让土地收入在阳光下运作。这样既可以防止少数人胡作非为,而且可以真正实现“取之于民,用之于民”,这样可以确保从居民手里得到的财富回归到居民手里。政府应该将50%以上的城市居民纳入到住房保障范围内。

在涉及城市居民基本生活保障的住房用地应该减免所有的费用成本,政府也应该用财政支出来建设部分住房,供低收入群体使用。显然,政府目前在这方面已经有所作为,已经出台的很多政策。笔者想强调的是,这些政策并非短期的应急之策,而是长期需要落实的政策,是解决中国经济内外失衡的必须政策。

 

 

 

 

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