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尹中立的博客

中国社会科学院金融研究所研究员

 
 
 

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简介:中国社会科学院金融研究所研究员,金融市场研究室副主任。1967年生,安徽庐江县人,毕业于中国社会科学院研究生院,获博士学位。曾就职于深圳市商业银行、中国投资银行、招商证券公司、上市公司等,有丰富的银行和证券工作经验。现致力于房地产金融和资本市场的理论、政策及实务研究。

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宏观经济政策正在“去房地产化”   

2012-09-02 10:21:39|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   从以往的房地产调控实践看,中央在经济增长放缓的情况下会放松对房地产市场的调控,最典型的情况是2008年底的政策大逆转。但今年的情况似乎有些特别:自年初以来我国经济运行出现了明显的下滑的势头,但中央一直强调“坚持房地产调控政策不动摇”。更让市场意外的是,7月份的GDP已经跌破8%,而中央在8月初还派出督察组到地方检查房地产调控政策的落实情况。

   这一切似乎在暗示,中国的宏观经济决策正在选择新的方向,“去房地产化”成为新的共识。

从过去十年中国经济的发展情况看,依靠房地产市场的发展可以拉动经济快速增长,可以创造“高增长、低通胀”的完美组合。当房地产价格不断上升时,地方政府可以通过出卖土地获得巨额资金,而且通过增加金融杠杆获得数以万亿计的融资,当这些资金投资到基础设施后,对经济增长形成了强有力的推动。并且,房价的不断上升使居民的财富不断“转移”到政府和企业手中,居民用于一般消费的资金减少,CPI可以货币快速扩张的背景下持续在低位运行(2000年以来的CPI年度涨幅比2000年前的20年要低近50%)。

但后果同样十分严重,主要表现在以下三个方面:

其一,收入分配结构严重恶化。土地价格的上涨导致居民的财富被“剥夺”,而政府收入和企业的财富快速增加,结果是居民消费占GDP的比例越来越低,经济结构严重扭曲。从GDP的构成看,居民消费占比从2000年前的50%以上降到了现在的35%左右,差不多每年下降1个百分点。对于一个大国经济体来说,这是不可持续的,也是非常危险的,一旦国际经济出现较大的波动,中国经济就会有失速的风险。

其二,导致产业空心化。土地价格的快速上升不仅导致工业及服务业的成本大幅度提高,降低了老百姓的创业激情,而且导致资源向房地产市场集中。在民营经济集中的浙江省,最有实力的企业都在搞房地产开发,资金实力稍弱的就参与炒房、炒地,企业家对制造业越来越没有兴趣。

其三,恶化了社会治理结构。在土地价格上涨的刺激下,基层政府与居民及农民之间的土地矛盾越来越尖锐,每年土地有关的群体性事件多达数十万起。

   过分倚重房地产的中国经济运行蕴含着巨大的风险,中国经济需要摆脱对房地产的依赖。未来的十年对于中国来说十分关键,摆在我们目前的严峻挑战是超越“中等收入陷阱”。突破这个陷阱,中国经济就会迈向发达经济体,中华民族的真正复兴的梦想就会成为现实。否则,我们就难以自拔,社会矛盾会进一步加剧。

   从日本、韩国等成功的案例看,中国经济要摆脱“中等收入陷阱”的关键是两点,一是理顺收入分配,二是提高自主创新的能力。要实现这两个条件,都必须遏制房地产价格的上涨。前面我已经分析过了,房地产市场的繁荣带来的直接后果就是恶化收入分配,并导致产业空心化。简言之,中国经济要实现未来的可持续发展,必须进行“去房地产化”,这不仅是短期的政策取向问题,更是一个长期的战略问题。

   但我们也应该清醒地看到,中国经济的“去房地产化”知易行难。土地价格一旦停止上涨,就会出现一系列的连锁反应,对经济与金融产生巨大冲击。从去年第三季度以来,随着房地产投资增长速度的放缓,钢铁、水泥、煤炭、石油化工、家电等行业立即出现产能过剩的困境,经济增长速度掉到了8%以下。笔者认为,这还只是一系列“坏消息”的开端,更大的挑战还在后头。

   房地产价格的下跌对中国经济为什么有如此大的杀伤力?要理解这一点,首先应该看清楚中国经济与房地产市场之间的逻辑关系。

   中国房价在过去十里几乎一直呈现上涨状态,“房价只涨不跌”已经成为市场宗教般的信仰。其实,类似的故事在日本和东南亚很多国家都上演过,这些国家的经验表明,房价不仅会跌,而且可能会跌得很惨,涨得越多则跌得越深。房价上涨的逻辑往往是一样的:出口顺差推动本国信用的扩张,信用扩张刺激投资扩张,投资扩张提高居民收入,推动房地产价格上涨。但如果投资的扩张导致产能过剩时,则国际资本开始撤离,一切繁荣的景象都将落幕。

产能过剩与房价下跌是互为因果关系。当出现产能过剩,则产品价格下跌,企业利润下降,工资收入减少,就业恶化,结果必然是房地产价格下跌;房价下跌会导致房地产投资减少,钢铁、水泥等工业产品需求减少,产能过剩必然出现。

当前,我国的工业普遍出现了产能过剩现象,但房地产价格还相当坚挺。这符合资产价格“大牛市”的特征。因为房价上涨的时间持续太久,没有人相信房价会下跌,开发商的“降价促销”立即招来大批投资者抢购。因此,大牛市的顶部往往会持续较长时间。五、六份出现的房价反弹用“回光返照”来概括应该比较准确。

当房价真正开始下跌,产能过剩的矛盾将更加尖锐,经济增长速度还将进一步放缓。

有人看到了中国经济当前面临的挑战,开始建议再来一次“四万亿投资”。笔者认为,当前的经济困境与几年前的“四万亿投资”有很大的关系,重复走老路是一条死胡同,唯有坚持“去房地产化”,努力调整经济结构,中国经济才能迎来大有希望的明天。

 

 

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