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尹中立的博客

中国社会科学院金融研究所研究员

 
 
 

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关于我

简介:中国社会科学院金融研究所研究员,金融市场研究室副主任。1967年生,安徽庐江县人,毕业于中国社会科学院研究生院,获博士学位。曾就职于深圳市商业银行、中国投资银行、招商证券公司、上市公司等,有丰富的银行和证券工作经验。现致力于房地产金融和资本市场的理论、政策及实务研究。

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韩国住房调控的经验及启示  

2011-01-29 10:24:50|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中韩两国是一衣带水的邻邦,在诸多方面有相似性。两国深受儒家文化的影响,重视住房和家的理念;经济和住房发展中明显的政府主导和干预特征;经济发展的外向型特征显著,依靠出口导向型工业战略实现国家经济的腾飞;处于人口结构老龄化的过程,面临经济发展方式转变的难题;处于住房市场化的过程,且房地产市场都积累了一定的泡沫。只不过韩国经济发展和住房市场化进程比中国早了一步。因此,韩国政府住房调控的经验对于中国当前和未来的住房市场政策有一定的借鉴意义和启示作用。本文根据联合国人居署(United Nations Human Settlements Programme)2008年发布的报告《政府在住房市场的角色-亚洲国家的经验》回顾了韩国住房调控的经验,并且比较分析其对中国住房调控所带来的启示。

一、韩国住房调控政策回顾

韩国在1948年建国之初经济非常落后,在“朴正熙政府”时代(1961-1979年),政府高度集权,调集民众的一切力量用于经济建设,韩国经济开始走向腾飞。在此过程中,韩国学习日本大力发展本国工业、实施出口导向战略的经验,依次发展了轻工业、战略重工业和技术密集型工业,到1991年其完成第六个五年计划之时,韩国已经是中等收入水平的国家了。韩国的经济奇迹并非是自由市场经济作用的结果,而是在政府的强力主导和干预下实现的。同样,韩国的住房市场也是以普遍和直接的政府干预为特征的。

同韩国经济所取得的巨大成就相比,其住房市场的表现不能令人满意。尽管韩国的住房水平在20世纪八、九十年代有了显著改善,然而,过度的政府干预却同经济自由化的趋势相背离,遏制了韩国住房市场的进一步发展和完善,使得住房市场在效率和公平方面都表现欠佳。

早在1973年,韩国政府就提出了“一户一房”的口号,并且制定了《住宅建设十年规划》(1972-1981年),把解决住房问题纳入到长期战略发展目标中。为了控制住房价格和抑制房地产投机,韩国政府在70年代相继出台了《商品房上限价政策》和《抑制不动产投机措施》等法规。出台了“小户型住宅建设义务比率”的政策,要求小户型住房(60平方米以下)在商品房建设中的比重不得低于50%。1989年出台了《地价公示制度》,要求每年对地价进行调查,根据公示地价核算新房价格,以此来限制土地投机。

政府在1988年至1992年之间实施《200万户住宅建设计划》,该措施包括在首尔郊区发展五个新的城镇,以容纳30万户家庭。开发用地和政策性住房金融供给方面的增加导致在年均住房量方面实现了巨大突破,从20万户增加到25万户,一直到1997年的50 万-60万户。事实上,在1988-1997年这段时期,新住房的累积供给量占到截止1997年底住房总存量的55%。

东南亚金融危机给韩国经济带来了沉重的打击。危机后,为了使经济走出低谷,韩国政府陆续出台了一系列促进住房市场化的措施。同时,在这段时期有两股力量增加了对住房的需求。1955-1963年为韩国人口出生高峰期,这段时期出生的人口被称为“婴儿潮”一代。到了1998年时,他们的年龄大约为35-45岁,是社会财富的主要拥有者,也是房地产市场的主要购买者。另一股力量来自外国投机者。考虑到韩国经济在金融危机之后会逐步恢复,以及韩国住房估值过低的判断,外国投机资金纷纷流入韩国房地产市场。特别是自2002年以来,韩国已经基本从金融危机中恢复过来了,大量资金进入房地产市场,使房地产市场出现了价格过快上涨的势头。政府为了调控房价采取了以下的措施:计划在2003-2012年的十年内建设100万套廉租住房,以解决廉租住房短缺的现状;加大房屋财产税、土地税及住房交易资本利得税等税收政策,试图打击住房投机,抑制房价;提高住房贷款利率,提高首付比例,以抑制住房需求。

二、韩国住房调控效果分析

政府在住房市场干预是为了增加住房供给,提高住房质量,实现居者有其屋的目标。韩国的总体住房条件自从20世纪80年代中期以来大幅提高,表一中的那些关键指标可以反映这种状况。总住房存量在过去的二十年中翻了一番。住房供给率(总住房量和总家庭数量的比率)从1985年的71.7%增长到了2000年的94.1%。除此之外,户均建筑面积在同期从46.4平方米增加到了62.9平方米。其他反映住房条件及住房和设施质量的指标也显著改善。

表一:住房持有情况

 

1980

1985

1990

1995

2000

住房供给率(%)

71.2

71.7

72.4

86

94.1

住房存量(‘000)

5463

6271

7357

9205

10950

自有住房比率(%)

58.6

53.6

50.8

53.3

54.2

人均住房面积(平方米)

10.1

11.3

13.8

17.2

20.2

户均建筑面积(平方米)

45.8

46.4

51

57.3

62.9

每户住房平均人数(个)

4.7

4.2

3.8

3.3

3.1

每户家庭房间数目(个)

2.2

2.2

2.5

3.1

3.4

独户家庭占比(%)

N/A

32.5

28.3

12.3

7.9

可以洗热水浴家庭占比(%)

4.3

20

34.1

74.8

87.3

可以洗热水浴家庭占比(%)

9.7

34.6

52.4

84.1

93.9

房价收入比,韩国(首尔)

N/A

N/A

N/A(9.2)

5.7N/A

5.0(7.9)

来源:Kim and Suh(2002) and Kookmin Bank

然而,韩国政府在东南亚金融危机前“限制房价”、“指导地价”、“按计划建设”、“按规定分配”的调控政策使得住房价格过低,打击了私有开发商投资于住房建设的积极性,从而出现了严重的住房短缺问题。住房供给在韩国更多的是政府控制下的一个政治因素,而非住房生产者和要素市场对于需求变化的反映。从专业的角度看,政府政策把陡峭的供给曲线向右移动,而不是通过放松管制,使得供给更能反映价格变化。韩国政府针对不断上涨的房价,所做的是一次又一次的移动非常缺乏弹性的供给曲线,扭曲的低价格造成了韩国住房市场的过度需求,时至今日韩国的住房问题仍然没有能够得到妥善的解决。

三、韩国住房调控对中国的启示

韩国在20世纪90年代中期已经基本上完成了城市化和工业化进程,并且基本跨越了“中等收入陷阱”,成为比较发达的国家。然而,在住房问题上,韩国没有取得与经济其他部门一致的成就,更多的是失败的教训。中国目前正处于城镇化和工业化快速发展的阶段,经济增长势头仍比较强劲,但持续上涨的房价已经成为一个严重的社会问题。中国应该从韩国汲取有益的启示。

政府不能过度干预房地产市场,所采取的干预政策要保持连续性和一贯性,这是韩国住房市场调控对中国的最有意义的启示。

从韩国的调控经验中可以看出,政府调控房价和增加供给的政策意图往往是好的,但因为部门管制过于复杂,过多的干预往往会对私有部门的运行产生约束,妨碍了住房供给的增加。通过对耕地非农化的严格控制、限制新公寓的价格以及住房分配的严格控制,使得供给无法真实反映市场的需求。政府累积的干预在长期内扭曲了住房市场。

另外,住房政策常被置于政治竞技场,根据政治需要而制定各种临时性调控政策,会导致缺乏长期的政策导向,往往是以短期方案替代根本性的改革措施。当每一轮的房价上涨来袭时,政府都会不断增加新的制度和措施。但这些措施都不能从根本上改善住房市场的状况。

当前中国也面临着政府不当干预房地产市场,住房调控政策频出,却缺乏持久性和连续性的问题,从而使调控效果较差。我们应该吸收韩国的教训,尽快制定有利于住房市场健康、稳定发展的中长期政策及规划。

作者:金融市所硕士研究生张江涛

 

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