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尹中立的博客

中国社会科学院金融研究所研究员

 
 
 

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简介:中国社会科学院金融研究所研究员,金融市场研究室副主任。1967年生,安徽庐江县人,毕业于中国社会科学院研究生院,获博士学位。曾就职于深圳市商业银行、中国投资银行、招商证券公司、上市公司等,有丰富的银行和证券工作经验。现致力于房地产金融和资本市场的理论、政策及实务研究。

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应该用新的思路来解读房地产新政  

2010-04-26 13:43:30|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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4月17日国务院出台的有关遏制房价的“国十条”之后,在国内外引起极大反响,但不少人预言,一旦房价回落影响到经济增长,这些政策的执行力度就会作出相应的调整。甚至有人认为,之所以出台力度较大的调控政策,是因为今年1月份出台的“国务院四号文件”没有取得预期成效,让决策者气昏了头,于是,完全不顾后果,对房地产大开杀戒。简言之,这些政策虽然力度很大,但都属于短期行为。

笔者认为,如此解读2005年出台的“国八条”和2006年出台的“国六条”或许正确,用同样的思路去看“国十条”则可能出现错误。我们不能用短期的眼光来看待房地产新政,应该从经济结构调整的高度,从经济全局的高度认识如今的房地产调控。

一、控制房价是经济结构调整的需要

“国务院十号文”的第一条是“住房问题关系国计民生,既是经济问题,更是影响社会稳定的重要民生问题。房价过高、上涨过快,加大了居民通过市场解决住房问题的难度,增加了金融风险,不利于经济社会协调发展”。这些内容已经清楚地告诉我们本轮房地产调控的目的与意义在于“经济社会的协调发展”,这是本轮房地产调控有别于其他几次房地产调控的地方。

为什么当前调整经济结构如此迫切?控制房价与调整经济结构之间到底是什么关系?

首先应该从全球金融危机说起。此次金融危机警示我们,靠出口来维持经济高速增长的结果一定是受制于人,更重要的是,在危机的打击下,全球主要经济体都出现了困境,世界经济在未来数年内难以根本好转,因此,我国一直实行的出口导向的经济增长模式是难以持续的,中国经济必须走内需为主的道路,这是中央下决心转变经济增长方式的外在原因。

从我国经济的内部情况看,经济结构已经严重扭曲,的确也到了非调不可的时候了。从需求看,2003年之后消费需求占总需求的比重从50%以上迅速下跌到目前的40%以下。在不到十年的时间里消费需求占比下降了13个百分点。与之对应的是储蓄率大幅度上升,2003年之前的储蓄率一直在40%以下波动,2003年储蓄率突破40%后一路上升,2007年的储蓄率达到了51%,为世界少见。

2003年之后,中国经济结构之所以出现严重扭曲的情况,与当年的房地产政策调整密切相关。2003年国务院出台了18号文件,该文件确立了房地产在经济增长中的支柱产业地位。随后的土地出让制度及住房分配制度都是围绕这个定位而展开。土地实行“招、拍、挂”方式转让,而住房分配上主要强调市场化,将保障性住房压缩到最低水平。正因为如此,房价从2003年开始连续多年上涨(只有2008年例外)。

将房地产作为支柱产业并因此导致的房价上涨与经济结构扭曲之间的关系如此密切吗?在住房市场化改革及房价不断上涨过程中,房地产事实上充当了社会财富再分配的载体。居民通过购买住房的方式将自己的财富转移到开发商手里,而开发商通过购买土地和上缴税收的方式将来自居民的部分财富转移给了政府。在这个过程中,政府和企业是房地产价格上涨的受益者,而居民的财富被“掠夺”。

简单计算一下就可以知道房改后的十年间有多少财富从居民手里转移到了政府和企业帐下。从行业内的经验数据看,建筑成本大约占住房销售收入的30%,将每年的住宅销售收入减去建筑成本得到的“住宅开发毛收入”就是政府与企业通过出让土地及房地产开发获得的收益,该数大约等于政府与企业通过住宅从居民手里“掠夺”的财富(其中还有一部分财富通过土地拆迁回到了居民手里,大这部分数量不大,可以忽略不计)。1999年至2009年,住宅销售收入共计14.31万亿元,将此数乘70%得10.02万亿,即房改后的11年里政府和企业通过住房从居民手里拿走了10万亿财富。

正是这10万亿导致了中国经济结果的严重失衡。为了更进一步说明住房制度改革带了财富重新分配的事实,笔者将数据进行还原,将每年的商品住宅的“住宅开发毛收入”从政府储蓄与企业储蓄里减掉,在将“住宅开发毛收入”加到居民储蓄里去,在确保总储蓄数量不变的情况下对储蓄作结构性的调整,结果发现,修正后的居民储蓄占总储蓄的比例在1999年前后基本上保持不变。1999年之前的居民储蓄占总储蓄的比例的七年算数平均数是50.1%,1999之后的七年算术平均数是51.0%,几乎完全相等(因为2007年以后的现金流量表还没有公布,无法计算储蓄的结构)。

此项研究结果足以表明,导致2003年前后居民储蓄占总储蓄的比例下降的最主要原因是住房分配制度改革及房价的上涨。如果住房分配制度没有改变或房价没有出现上涨,则中国的财富分配结构不会发生大的变化,就不会出现消费占比迅速下降的问题。

既然导致中国经济失衡的关键是住房制度改革和房价上涨过快,那么,要解决中国经济失衡问题就应该在这两个方面上做文章。“十号文”在调整住房分配制度及控制房价方面都有重大的突破,点到了问题的要害。

二、控制房价是转变经济增长方式的需要

与经济结构调整对应的是转变经济增长方式。我们都清楚,依靠投资带动的经济增长方式是难以持续的,但这个问题我们已经喊了10余年,转变经济增长方式的努力却一直不见成效,原因也出在房地产上。

当房价不断上涨,土地出让收入不断攀升,地方财政则日渐丰盈,投资冲动必然越来越高涨。更值得一提的是,在土地收入大幅度上升的背景下,地方政府不仅将已经转让的土地使用权的收入一次性挥霍,而且将潜在的土地收入通过银行贷款的方式提前透支,2009年的信贷井喷使这种透支行为发挥到了极致。根据有关部门的统计,地方政府通过设立的融资平台向商业银行融资余额在2009年底达到了10万亿之巨。

10万亿信贷加上居民口袋里转移的10万亿财富共计20万亿资本构成了各级政府这几年大干快上的额外本钱。假如房价、地价保持上涨势头,更多的资本还将从居民和银行转移到政府的手里,各级政府的投资豪情就不会降温,转变经济增长方式就是一句空话。

当然,房价、地价一旦下跌,地方政府的投资资金来源就会得到控制,投资增长将会受到较大影响,中国经济的增长速度暂时会受到影响。但笔者认为,这是中国转变经济增长方式必须付出的短期代价。任何重大的改革措施都一定是在逆境才能推行,如果30年前能够吃饱肚子的话,就不会有安徽小岗村民们冒着杀头的危险来搞大包干了。同样,1976年前后的中国经济如果不是到了崩溃的边缘也不会有后来的改革开放。当前的中国经济惟有将房价控制住,作背水一战之势,才能使转变经济增长方式取得实质性成效。

如果顾及经济发展速度而使房地产调控中途停止的话,将不仅使中国经济结构调整的目标不会实现,而且使中国转变经济增长方式的努力前功尽弃,中国经济的可持续增长将成为一个疑问。

总之,此次房地产调控不仅关系到一个行业的可持续发展问题,还关系到整个国家宏观经济的可持续发展问题。如果说以前的房地产调控都是扬汤止沸的话,那么此次房地产调控应该是釜底抽薪。不仅注重短期的市场供给与需求的调节,而且涉及到行业制度与规则的较大改革。可以预期,该政策持续的时间会很长,至少到2012年新一届政府上任之前是不会改变的。

 

联系地址:北京市建国门内大街5号中国社会科学院金融所(100732)

 

 

 

 


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