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尹中立的博客

中国社会科学院金融研究所研究员

 
 
 

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简介:中国社会科学院金融研究所研究员,金融市场研究室副主任。1967年生,安徽庐江县人,毕业于中国社会科学院研究生院,获博士学位。曾就职于深圳市商业银行、中国投资银行、招商证券公司、上市公司等,有丰富的银行和证券工作经验。现致力于房地产金融和资本市场的理论、政策及实务研究。

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房地产调控为什么导致股市跳水  

2010-04-19 15:43:30|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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自3月份以来,房地产一直处在舆论的焦点位置,首先是“两会”上被普遍关注,随后是北京出现几起地王事件,再后是国资委出台政策让主业非房地产的央企退出房地产行业,但如此同时,全国房价出现加速上涨。从国家统计局公布的数据看,今年第一季度全国平均房价环比上涨了6.9%,较2009年全年销售均价上涨10.6%。要知道去年全年的房价上涨幅度是1.5%,也就是说按照国家统计局的数据,今年第一季度的房价涨幅是去年全年的四倍!

需要关注的是,这是在今年1月份国务院出台房地产调控政策之后取得的涨幅,该事实表明国务院在几个月之前出台的房地产调控政策基本上没有起到作用。

现在我们应该反思,为什么自2004年以后政府调控房地产的效果越来越差,作用时间越来越短,2005年出台“国八条”后,作用时效持续了半年左右,2006年出台“国六条”后,政策效果只维持了两个月,于是,老百姓有句戏称“房价越调越涨”。这是典型的“狼来了”的故事的现代翻版,我们已经喊了至少三次“狼来了”,结果“狼”都没有来,房价不断创新高,市场当然就不再会相信有“狼”了。

在房地产调控过程中政府的权威正在逐渐丧失,从一定意义上说,这比房价本身更值得重视。老百姓能看到,政治家不可能熟视无睹。这恐怕是4月14日之后每天都出台有关房地产调控的政策的最主要原因吧。

如果说2004年以来不断重复的“狼来了”的故事一直有效的话,那么,这次“狼”是否真的来了呢?

从经济的角度看,只有房价下跌居民消费占GDP的比重才能上升,内需才能逐步上升(参见笔者最近的几篇文章),在出口增长受阻,全球贸易保护逐渐盛行的背景下,任其房价上涨继续上涨无异于经济自残。

从政治的角度看,房价关系民生的根本问题,动辄数千年人围聚在一起抗议地产商涨价的现象,隐含着社会不稳定的因素。另外,本届政府任期已经进入尾期,必须为下届政府留下一定的空间。

总之,这次“狼”应该真的来了,房价可能进入一个较长时期的下跌的过程。

如果房价真的进入熊市,影响的不仅是房地产市场了,股市将首当其冲。

从4月19日的股市表现看,除了地产股大幅度下跌之外,银行股的下跌十分醒目,19日的股市里,地产指数跌8.3%,而金融指数跌7.5%,二者成为领跌的主力。

有人不禁要问,对房地产的调控为什么会伤及银行呢?从2009年的信贷井喷过程就可以找到答案。在2009年新增的信贷中,房地产贷款占两成多,地方融资平台占五成左右。而地方政府的融资平台很多是没有现金流的公司,还款资金来源只能依靠土地出让收入,如果房地产陷入不景气,这些信贷资产的质量就要打折扣了。根据有关部门的统计,融资平台的贷款已经超过10万亿,而2009年地方财政收入仅3万亿左右,负债超过收入的好几倍,每年的利息支出就达4000多亿,每年1万多亿的土地出让收入能够让这些负债的风险暂时掩盖起来。如果没有土地收入的增长,这些资金的周转就成为巨大的问题,地方财政的风险一触即发,最终会演变成为银行的风险。

2009年底以来,蓝筹股崛起的声浪此起彼伏,而市盈率最低的银行股却一直蛰伏不动,投资者对其中的风险其实早已洞察明晰了。只是找不到做空的机会,如今,股指期货推出,做空不仅有了工具,而且有了杠杆,金融、地产联袂宣泄而下就不足为怪了。

按照笔者的估计,这次房地产的调控不仅会导致房地产价格的拐点,而且会结束2009年以来的股市反弹,股市将重新进入下降通道。

 


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