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尹中立的博客

中国社会科学院金融研究所研究员

 
 
 

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简介:中国社会科学院金融研究所研究员,金融市场研究室副主任。1967年生,安徽庐江县人,毕业于中国社会科学院研究生院,获博士学位。曾就职于深圳市商业银行、中国投资银行、招商证券公司、上市公司等,有丰富的银行和证券工作经验。现致力于房地产金融和资本市场的理论、政策及实务研究。

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住房制度的设计要考虑本国的文化传统  

2010-03-03 19:35:48|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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有关住房问题的争论主要集中在两个方面,一是房价,二是住房制度。在几年前,有关房价问题的争论主要集中在房价是否过高上,随着连续几年的房价的狂飙突进,目前已经很少有人再坚持一线城市房价不高了,现在的争论焦点集中在未来房价是否继续上涨上。也就是说,有关房价问题的分歧已经越来越小了。

但有关住房制度的争论有风生水起之势,争论的焦点集中在如何实现“住有所居”的目标上。有人认为应该鼓励和提倡租房,政策的导向应该是增加廉租房而减少经济适用房;而另外一种意见认为政府有责任让大多数人买得起房,拥有住房是人的尊严的体现。

从欧美国家的经验看,鼓励年轻人租房的政策是没有疑义的,以美国为例,即使在买房最盛行的2005年前后,住房自有率也只有69%,超过30%的人没有产权属于自己的住房。北欧国家经济高度发达,但住房自有率和美国差不多。但鼓励租房的政策导向在中国是难以行得通的,每当有学者或官员表达类似的言论的时候,总是引来无数的语言暴力。

鼓励租房的政策导向之有所在中国遭遇尴尬,与中国的传统文化有很大关系。

儒家文化是以“家”为核心的文化,维系“家”文化的纽带是血缘关系,而维系“家”文化的物质载体则是住宅(有私有产权的房屋)。没有住宅就没有“家”,因此,人们可以倾其所有去购买属于自己的住宅,年轻人结婚一般都要购买一套属于自己的房子,这是儒家文化圈国家国民的特殊消费习惯。在中国台湾有句耳熟能详的话--有土斯有财,就是这种文化的口头表达方式。

2009年,有文认为“是丈母娘推高了房价”,引起网络媒体的热议,笔者以为,将房价上涨都归结为丈母娘固然有些偏颇,但其中还有不少内在的道理的。

网络论坛上曾经有一篇题为《26岁的我离婚了!“80后”婚姻注定死在房子上》的帖子引起了网友热议,帖中称1983年出生的她两年前与1982年出生的老公在北京租房完婚,后来因为“身边的同事都有车有房”而萌生买房念头,最后因为手头拮据发生多次争吵后导致离婚。“80后”的婚姻真的会死在房子上吗?《中国青年报》社会调查中心通过搜狐网,对2429人(79.5%的人为“80后”,69.1%的人没有自己的房子)进行的一项调查显示,74.2%的人表示自己身边的“80后妻子”因为房子问题经常与自己吵架。本次调查还显示,73.2%的人认为自有住房是婚姻的必需品。于是,有不少年轻男性感叹:娶老婆没房子是万万不行——尤其是稍微好一点的老婆。

从上述现象看,似乎80后的年轻人非常看重住房在婚姻与家庭中的作用。但笔者不这么认为,相比80后来说,比他们年长60后、50后等更看重住房。对住房的倚重应该是一种文化现象,住房对于国人而言,除了可以“居住”之外,还可以获得精神上的满足。简言之,住在产权属于自己的房子里和住在产权属于别人的房子里的感受是不一样的。因此,以解决居住为目标的廉租房制度不能成为解决住房问题的主流形式,提供有产权的经济适用住房制度才是符合中国传统文化的住房制度安排。

这与欧美国家有很大的不同,欧美国家的文化里没有“家”,只有“神”。住房对于他们来说主要的价值就是“居住”,难以从住房上面获得文化上的满足感,租房与买房不存在本质上的差异。

文化上的差异还直接表现在中西方建筑上的差异上。欧美国民的精神家园是“神”,这些国家的最豪华的建筑一定是教堂,而中国古代的最豪华的建筑则是家(皇宫是皇帝的家),“家”才是中国人的精神归宿。

儒家文化对住宅消费的偏好使东南亚国家具有炒房的群众基础,非常容易产生房地产“泡沫”事件。上个世纪末的东南亚金融危机与东南亚国家普遍存在的金融危机有直接的关系,即使房地产泡沫破灭还不到10年时间,东南亚国家的炒房行为在几年前又开始泛滥。

从文化的视角我们还可以解释一些在欧美国家难以解释的现象。自2000年住房制度改革以来,房价与收入的比例就一直是国内外学术界及舆论界广泛关注的问题,按照欧美国家的经验,当房价收入比超过6倍时,通常被认为房价已经过高,房价收入比超过10倍则被认为房价有严重的泡沫。按照此标准来衡量,中国部分城市(尤其是北京、上海、深圳等一线城市)的房价早在2003年前就已经出现严重的泡沫,而2009年底的房价已经让人难以理解了,因为北京、上海的房价收入比已经超过15倍。但考察目前买房者的行为发现,有不少年轻人的买房资金实际是几个家庭的储蓄与收入,通常的模式是男女双方的父母凑首付,自己的收入支付按揭月供,如果不够的话,父母再支持。可见,在中国,“家庭收入”的内涵和外延是可以不断扩大的,如果仅以两位年轻人的收入作为“家庭收入”来衡量房价是得不到正确的结论的。

同样,对于住房的精神倚重容易产生房价与租金出现背离的现象,因为自有住房里面含有“文化溢价”。现在,住房的租金收益率只有2%左右,而按揭贷款的最优惠利率也在4.5%以上,租金收入只能支付一半的按揭利息,在财务上是十分不合理的。出现这个不合理现象有住房上涨的预期因素,文化因素也不可忽视。

这提醒我们,我国的住房市场的调控难度更大、情况更复杂,打击房地产投机任重而道远。我们在设计住房制度时,应该充分考论到我们的文化背景,不能盲目照搬照抄西方国家的经验。鉴于国人对住房的特殊感情,我国的住房分配一定要强调公平优先,“居者有其屋”对于维护我国社会稳定有特殊意义。

 

    

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