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尹中立的博客

中国社会科学院金融研究所研究员

 
 
 

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简介:中国社会科学院金融研究所研究员,金融市场研究室副主任。1967年生,安徽庐江县人,毕业于中国社会科学院研究生院,获博士学位。曾就职于深圳市商业银行、中国投资银行、招商证券公司、上市公司等,有丰富的银行和证券工作经验。现致力于房地产金融和资本市场的理论、政策及实务研究。

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房地产调控的“国十一条”有什么新意  

2010-01-13 09:14:52|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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自2005年以来,国务院每年都出台政策调控房地产市场,从政策的方向看,2005年、2006年和2007年这三年的调控重点是抑制楼市的,而2008年、2009年是刺激楼市的。刚刚出台的《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(简称“国十一条”)与2005至2007年的政策方向是一致的。将这次调控与2005年、2006年及2007年的房地产调控进行比较可以看出,国十一条有不少新意。

新意之一:国十一条出台的时间与以前历次调控不一样

“国十一条”是2010年10号出台的,而酝酿该政策的时间可以追溯到去年12月14日的国务院召开常务会议,那次会议专门研究了房地产调控政策。无论是1月10号政策正式出台,还是12月14号的国务院常务会议的召开,都是相当超预期的,因为:

1)刚刚闭幕的中央经济工作会议并没有对房地产市场调控有什么明前提示,甚至连暗示的话都没有。经济工作会议是为2010年的经济工作作总体安排,在经济工作会议上没有提及对房地产的调控,市场预期中央不会对房地产市场采取调控措施,因此,经济工作会议的精神一公布,地产股出现明显上涨。

2)在过去的房地产经验看,政策的出台一般都在三月份两会之后,2005年、2006年及2007年的房地产调控都是在三月份之后出台的,在年末出台房地产调控政策还是第一次。

为什么房地产调控政策会不期而至?笔者认为主要有以下两点原因:

其一是迪拜世界债务违约事件。该事件发生的时间正好在我国中央经济工作会议召开前夕,但经济工作会议的基调是在之前的政治局会议上定的,在中央政治局确定2010年经济政策时迪拜世界的债务违约事件还没有发生,因此,迪拜世界事件对决策的影响没有反映在经济工作会议的精神里。

迪拜世界公司的债务违约事件为什么对我国的经济决策产生如此大的影响?道理并不复杂,迪拜的表面繁荣主要依靠房地产与金融,资金是靠借来的,简单来说就是靠借钱来大肆投资制造了经济泡沫,在全球金融危机的打击下,借钱成为一件难事,于是资金链出现断裂,维持泡沫膨胀的游戏就会嘎然而止。相比之下,迪拜借的钱并不十分庞大,只是1000多亿美金而已,而我国的不少城市借钱的规模远远超过迪拜,2009年近10万亿的贷款中有6万亿贷给了地方政府的融资平台,这些融资平台和迪拜世界实际上是性质类似的公司,按照当前的财政收入水平,我国不少城市的地方财政负债风险与迪拜世界实际是非常类似的。就在迪拜世界债务违约事件爆发之前,我国已经开始对地方政府的融资平台贷款的风险开始控制。

其二是11月份房价上涨数据过快。12月11日国家统计局公布了11月份主要经济数据,从全国的平均数据看,11月房价环比上涨了1.2%,年化涨幅接近15%,个别城市的环比涨幅超过2%,年化涨幅超过25%。从笔者的实际考察看,北京不少楼盘的价格在11月份环比涨幅应该在10%左右,年化涨幅超过100%。面对房价如此迅猛的上涨,决策者当然坐不住了。

新意之二:以前的调控主要注重抑制住房需求,而这次调控在抑制住房需求的同时,积极增加住房供给,进行双向调节

以前的几次抑制性房地产调控过程中,都是从抑制需求入手,如:对普通住宅和非普通住宅实行有差别的税收政策和房地产金融政策等,但在抑制需求的同时也控制供给的增加,通常的手段是控制土地和信贷“两个闸门”。在供不应求的格局下,压缩供给的结果当然是价格的继续上涨了。这就是2005年至2007年间房价越调越高的重要原因之一。

之所以在2005年至2007年间的房地产调控要控制住房供给的增长,有其特定的宏观经济环境,当时的背景是经济过热,必须控制房地产投资增长速度,压缩房地产投资是宏观调控的总体要求。

本次房地产调控的背景与前几年有较大的差异,宏观经济不存在过热的问题,政府调控房价就可以从供给与需求两方面着手,可以在增加供给(增加普通住房的供给)的同时抑制需求的膨胀(实行差别化的信贷政策)。因此,当前政府控制房价的手段和方法比以前更加丰富。因此,我们看到这次文件将“增加保障性住房和普通商品住房有效供给”列为第一条。

笔者相信,只要将这些措施基本得到落实,控制房价的效果一定会比以前几次房地产调控要好。

新意这三:更注重房地产市场的长期制度建设

在去年底总理接受新华社记者采访时就明确提出,要出台长期性的政策来确保房地产市场健康稳定发展。从这次文件看,有不少新的的提法,这些新的提法都与房地产的长期政策有关。如:

第一次提出了“要适当加大经济适用住房建设力度,扩大经济适用住房供应范围。商品住房价格过高、上涨过快的城市,要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应”。按照笔者的理解,这不是权宜之计,它表明社会上一直呼声很高的“二次房改”的提议的部分内容已经被政府采纳,这表明中央在住房制度上有重大调整。

第一次提出“要加快研究完善住房税收政策,引导居民树立合理、节约的住房消费观念”。显然,社会上广泛关注的物业税已经提上了议事日程,离正式出台的时间越来越近了。

第一次提出“有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控,防范信贷资金违规进入房地产市场,防止境外‘热钱’冲击我国市场”。这是针对当前国际金融市场的新情况采取的措施。自2008年底全球采取刺激措施以来,大多数国家的利率都出在很低的水平,国际资本到处寻找投资机会,中国的经济增长一直独秀,我国的房地产已经成为国际资本关注的焦点,因此,提出防止“热钱”对房地产市场进行冲击。

但什么是“防范信贷资金违规进入房地产市场”?如何防止“境外‘热钱’冲击我国市场”?文件并没有说明,估计日后有关部门应该有进一步的规定出台。

 

 

    

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