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尹中立的博客

中国社会科学院金融研究所研究员

 
 
 

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关于我

简介:中国社会科学院金融研究所研究员,金融市场研究室副主任。1967年生,安徽庐江县人,毕业于中国社会科学院研究生院,获博士学位。曾就职于深圳市商业银行、中国投资银行、招商证券公司、上市公司等,有丰富的银行和证券工作经验。现致力于房地产金融和资本市场的理论、政策及实务研究。

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房价适度下调有利于刺激内需  

2009-06-24 16:01:55|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2009年前五个月住宅市场出现好的势头,但如果引导不当则会重新出现僵局:开发商因为住宅热销而提价,而买房者无力承担更高的房价,于是,住房市场的交易量逐渐减少。这样的结局既不利于房地产行业的发展,也不利于宏观经济大局。

一、房价的适度下调的利弊分析

1、房价下调有利于调整中国经济结构。在推动我国GDP的三驾马车中,消费由十年前的50%多下降到现在的不到40%,下降了十几个百分点,消费不足成为中国经济的重大隐患,尤其是在全球金融危机的背景下,国内消费比重过低的弱点暴露无遗。为什么消费占GDP的比例在最近十年下降了十几个百分点?最重要的原因之一是住房制度改革及房价上涨,在1998年之前,我国城镇居民的支出结构中,住房消费可以忽略不计,但2000年之后,尤其是2003年住房价格大幅度上涨之后,住房支出占比迅速增加,2007年的商品住房销售额占当年城镇居民收入的比例超过20%,住房支出的增加对其他消费产生了挤出效应。

因此,只要房价不跌,老百姓购买住房的支出就不会减少,消费支出就难以增长,中国经济结构的优化就难以成为事实。将房价下调则可以缓解老百姓在住房支出方面的压力,增加其它方面的支出。

2、房价下调有利于增加住房需求,刺激房地产投资增长。我们应该承认,在当前的投资增长中房地产行业是举足轻重的。不仅房地产投资占固定资产投资总额的比重很高(20%左右),而且房地产投资直接影响到城市基础设施投资及制造业投资的增长速度。我国正处在城市化加速发展的过程中,住房需求十分巨大,完全有条件确保房地产投资规模快速增长,为刺激内需做出贡献,但房价过高让许多潜在的住房需求难以成为现实,影响了房地产在带动经济增长中的作用。

2007年下半年,不少城市房价上涨过快,直接导致了2008年的房地产市场交易低迷(同比下降20%),房地产交易低迷又导致了房地产投资的下滑,使钢铁、建材、家电等产业陷入不景气。

从2007年底开始,以深圳为代表的城市房价出现大幅度下跌,及政府出台一系列政策的刺激,出现了2008年底以来的房地产交易的活跃,有些城市的月交易量甚至创历史最好水平。房地产开发商的资金紧张情况初步得到缓解,土地市场的需求开始增加,房地产投资也开始回升,和房地产有关的行业也出现复苏迹象。

2007年以来的市场实践告诉我们,房价的合理定位有利于房地产行业的健康发展。

二、当前楼市存在的问题和隐患

1、交易量回升使开发商提价的意愿上升。2009年前五个月,我国房地产市场出现了回暖,但随着交易量的上升,开发商开始试图提价。而随着价格的走高,市场需求开始减少,北京市住宅成交量自五月初以后连续下跌,而退房率也有所上升。

从市场运行的角度看,开发商与买房者之间永远是博弈关系,当房子好卖时,开发商就会涨价,其行为无可厚非。但从政府的角度看,市场的博弈行为往往会浪费很多时间,开发商从涨价到降价的行为调整需要较长时间的观察、分析,而买房者往往是倾向于买涨不买跌,当开发商感觉价格过高而重新开始降降价时,买房者就会再次产生观望情绪,市场重新出现僵局。届时将重新出现房地产交易、房地产投资双双下降的局面。

2、宽松的信贷政策助长了开发商捂盘惜售的行为。2008年初之所以出现以万科为代表的房地产开发企业大幅度降价促销行为,主要原因是这些企业存货太高、资金周转出现问题。自2008年11月份中央开始实施适度宽松的货币政策以来,房地产开发商的资金紧张情况很快得到了缓解,但同时使不少大型开发商捂盘惜售。因为这些大型房企资金来源相对容易,它们是商业银行的优质客户。

3、部分城市出于对维护房价的考虑,不愿意增加保障性住房的建设。在2008年24号文件实施以来,不少城市对国家强调住房保障制度建设理解不到位。尤其在市场不景气时,废除限价房、停止经济适用房、减少廉租房的呼声此起彼伏,其本质原因是政府增加保障性住房建设影响到商品住房的需求。从统计数据看,自2007年24号文件以来,经济适用房的投资并没有增加,2008年经济适用房的总投资是982亿元,占住宅投资总额的比例仅为4.45%。2009年第一季度,经济适用房的投资占住宅投资的比例进一步下降到3.68%。

对于地方政府而言,增加保障性住房建设意味着土地出让收入的减少。当前,由于受国际金融危机的影响,不少城市的税收收入明显减少,地方政府希望减少保障性住房投资、增加土地出让收入来弥补税收减少的动机迅速增加。估计经济适用房的投资在住宅投资中的比例还会进一步下降。

三、政策建议

针对当前房地产市场的情况,最重要的工作是防止房价重新上涨,建议采取以下措施:

1、引导地方政府适当降低土地出让价格。土地价格过高是房价过高的重要原因,在房价的成本里,地价占30%-50%左右。在市场运行过程中,地价与房价是互为因果关系,通过适当降低政府的土地出让价格可以引导住房市场价格适度走低。反之,如果各地方政府提高土地出让价格,则刺激住房价格的回升,对市场的健康发展十分不利。

2、对房地产开发商的信贷支持应该适当收紧。房地产行业与银行业之间联系紧密,其中的风险要警钟长鸣。银行对房地产开发商的信贷风险在2008年已经逐步显露,在贯彻适度宽松的货币政策的同时,需要商业银行强化对房地产开发贷款风险的认识,适度收缩此类信贷,例如:可以设置一定的比例,即每家商业银行的房地产信贷总额不得超过信贷规模的10%(假设数据)的比例。对房地产开发企业延期或变相延期的信贷要从严审批。

3、建议中央财政设立住房保障专项基金,引导地方政府增加保障性住房投资。中央财政设立住房保障专项基金,对地方政府住房保障的投资给于贴息或转移支付,可以有效调动地方政府在增加保障性住房方面的投资积极性。

 

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