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尹中立的博客

中国社会科学院金融研究所研究员

 
 
 

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简介:中国社会科学院金融研究所研究员,金融市场研究室副主任。1967年生,安徽庐江县人,毕业于中国社会科学院研究生院,获博士学位。曾就职于深圳市商业银行、中国投资银行、招商证券公司、上市公司等,有丰富的银行和证券工作经验。现致力于房地产金融和资本市场的理论、政策及实务研究。

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从周期波动规律看当前的房地产市场趋势  

2009-02-25 19:15:42|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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从周期波动规律看当前的房地产市场

引言:如果说“是否出现了拐点”是2008年房地产市场主要的争论的话,那么“何时见底”将是2009年房地产市场主要的话题了。

2008年初,笔者认为影响2008年房地产价格波动的主要因素是股价与物价,认为股价是楼价的先行指标,结论是“股价已经处在高估的状态(当时的指数是5500点左右),下跌的概率大于上涨的概率,由此推论,08年的楼价很难延续07年涨势”,“通货膨胀本身对楼市、股市是正面的刺激因素,但通货膨胀的恶化所带来的金融紧缩才是牛市的真正杀手”。

2008年已经成为过去,房地产市场的走势与我的分析基本一致。从统计数据看,2008年全国的房价比2007年下跌不到1%,但交易量明显萎缩,房地产投资出现明显的拐点,统计数据显示,2008年70大中城市房屋销售价格环比下降0.3%,其中新建商品住房和二手住房分别下降0.7%和0.2%。2008年1至11月商品房销售面积同比减少18.3%。从2008年第三季度开始,房地产投资开始减少。

房地产市场出现拐点已经是事实,不论是商人还是学界对此基本形成一致意见。但我国房地产拐点出现之后,市场会调整多长时间?下跌幅度会有多大?则仁者见仁智者见智了。

本文则侧重从经济周期的角度来分析房地产市场的未来走势。

对房地产周期的研究要追溯到20世纪30年代。在经济大萧条的年代里,美国学者霍默·霍伊特于1933年完成了《百年来芝加哥地区的土地价值》研究,发现房地产市场存在周期波动规律。但作者自己并没有总结房地产周期的长度是多少,但通过对该研究的数据整理,后来的研究者总结了这个周期的长度大约为18年。在他的研究资料里,芝加哥的土地价格分别在1836年、1856年、1869年、1891年和1925年出现高点,这些价格高点之间的时间间隔分别为20年、13年、22年和34年,平均时间长度约18年。

另一位距离我们时间更近的关于房地产周期的研究是罗伊·温茨利克,他是一个房地产经纪商。1974年他完成一项研究,该研究覆盖了美国1795年至1973年的历史,时间跨度长达178年。他的研究发现,平均的房地产周期长度为18.33年。类似的研究还有不少,结论都支持房地产存在18年的周期假说。

房地产行业是典型的周期行业,周期波动是房地产行业最重要的特征。认识这一点对于我国老百姓来说很重要,在这几年房价不断上涨过程中,有一种言论十分流行,认为房价永远是上涨的!

对于市场各参与主体来说,大家非常关注的是对房地产每个周期高点及低点的预测,即对房地产市场拐点的预测。因为准确预测到高点的时间就可以避免市场下滑带来的风险与损失,而找准市场低点则可以比别人赚更多的财富。2008年的地产市场拐点之争论实际就是该心态的充分反映。

如果确认了市场拐点,剩下的事情就要好办得多了。众多关于房地产周期的研究发现,每个周期的上升阶段与下降阶段在时间长度上基本上都是对称的,即上涨了多长时间就会下跌多长时间。而且趋势一旦形成就很难改变,这与股市的运行是有差异的,股市在一年之内都有较大的起伏,股市往往是上涨一段时间之后就连续下跌一段时间。

房地产市场的波动之所以与股市波动有差异,主要有以下几个原因:一是因为房地产的价格形成机制与股市有较大的不同,股价主要是由交易所的集中交易系统形成的,而房地产的交易是非常分散进行的,价格透明度较差;二是房地产的投资决策周期时间很长,一栋楼房从计划买地到施工、竣工、卖房,少则3年5年,多则十几年时间;三是房地产市场对利率的敏感性比股市差,尤其是国外的住房按揭贷款大多实行固定利率。

我国的房地产市场比较特殊,在1998年之前,由于住房分配制度基本上还停留在计划经济时代的实物配给制,房地产市场的各主体还没有真正市场化,土地的市场化程度也很低,因此不存在所谓的房地产市场,也就不存在房地产市场的波动规律了。在上个世纪90年代初期,深圳、海南等局部市场曾经有过房地产市场的大幅度波动,但没有全国范围内的价格波动。因此,我国没有房地产市场波动的历史数据或经验。

自2008年初我国房地产市场出现快点以来,一直有人预测市场马上复苏,进入2009年后,一般的判断是2009年第三季度复苏。如果从周期波动的特点及规律来判断,结论显然是相当不乐观的。我国的这轮房地产周期至少上涨了7年之久,而下行时间到目前为止只有1年时间,即使从2007年第四季度算起也只有1年多的时间。2009年应该是房地产熊市刚刚开始的阶段,希望房地产市场马上再牛起来看来是不现实的。

 

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