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尹中立的博客

中国社会科学院金融研究所研究员

 
 
 

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简介:中国社会科学院金融研究所研究员,金融市场研究室副主任。1967年生,安徽庐江县人,毕业于中国社会科学院研究生院,获博士学位。曾就职于深圳市商业银行、中国投资银行、招商证券公司、上市公司等,有丰富的银行和证券工作经验。现致力于房地产金融和资本市场的理论、政策及实务研究。

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房地产调控为何不期而至  

2009-12-17 15:28:04|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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12月14日国务院召开常务会议专门研究房地产调控政策。在此时出台房地产调控政策是相当超预期的,因为:

1)刚刚闭幕的中央经济工作会议并没有对房地产市场调控有什么明前提示,甚至连暗示的话都没有。经济工作会议是为2010年的经济工作作总体安排,在经济工作会议上没有提及对房地产的调控,市场预期中央不会对房地产市场采取调控措施,因此,经济工作会议的精神一公布,地产股出现明显上涨。

2)在过去的房地产经验看,政策的出台一般都在三月份两会之后,2005年、2006年及2007年的房地产调控都是在三月份之后出台的,在年末出台房地产调控政策还是第一次。

3)经济工作会议之后,在研究部署刺激消费的一系列政策是,将二手房税收优惠政策取消,市场普遍预期这已经是政府对当前的房地产市场采取的最重的“药”了。

为什么房地产调控政策会不期而至?笔者认为主要有以下两点原因:

其一是迪拜世界债务违约事件。该事件发生的时间正好在我国中央经济工作会议召开前夕,但经济工作会议的基调是在之前的政治局会议上定的,在中央政治局确定2010年经济政策时迪拜世界的债务违约事件还没有发生,因此,迪拜世界事件对决策的影响没有反映在经济工作会议的精神里。

迪拜世界公司的债务违约事件为什么对我国的经济决策产生如此大的影响?道理并不复杂,迪拜的表面繁荣主要依靠房地产与金融,资金是靠借来的,简单来说就是靠借钱来大肆投资制造了经济泡沫,在全球金融危机的打击下,借钱成为一件难事,于是资金链出现断裂,维持泡沫膨胀的游戏就会嘎然而止。相比之下,迪拜借的钱并不十分庞大,只是1000多亿美金而已,而我国的不少城市借钱的规模远远超过迪拜,2009年近10万亿的贷款中有6万亿贷给了地方政府的融资平台,这些融资平台和迪拜世界实际上是性质类似的公司,按照当前的财政收入水平,我国不少城市的地方财政负债风险与迪拜世界实际是非常类似的。就在迪拜世界债务违约事件爆发之前,我国已经开始对地方政府的融资平台贷款的风险开始控制。

其二是11月份房价上涨数据过快。12月11日国家统计局公布了11月份主要经济数据,从全国的平均数据看,11月房价环比上涨了1.2%,年化涨幅接近15%,个别城市的环比涨幅超过2%,年化涨幅超过25%。从笔者的实际考察看,北京不少楼盘的价格在11月份环比涨幅应该在10%左右,年化涨幅超过100%。面对房价如此迅猛的上涨,决策者当然坐不住了。

不仅从时间上讲这次房地产调控是超预期,从内容上看,同样是有些新意的,主要表现在调控思路与手段的变化上。以前的几次房地产调控主要手段是控制“两个闸门”,即通过控制土地供给和信贷数量来减少房地产开发投资的增长,控制的主要对象是供给。而对住房需求的控制则相对较轻,主要手段是增加二手房交易的税收负担,以此来抑制炒房行为。在供不应求的格局下,压缩供给的结果当然是价格的继续上涨了。这就是2005年以来房价越调越高的重要原因之一。

之所以在2005年至2008年的房地产调控时政策着力点主要放在控制住房的供给上,有其特定的宏观经济环境,当时的背景是经济过热,必须控制投资增长速度,因此,压缩房地产投资是宏观调控的总体要求。

本次房地产调控的背景与前几年有较大的差异,宏观经济不存在过热的问题,政府调控房价就可以从供给与需求两方面着手,可以在增加供给(增加普通住房的供给)的同时抑制需求的膨胀(实行差别化的信贷政策)。因此,当前政府控制房价的手段和方法比以前更加丰富,控制房价的效果当然也会比以前几次房地产调控要好。

但本轮房地产调控同样有制肘,如果房价出现下跌,则开发商投资的积极性迅速下降,刺激内需的政策会付之东流,经济增长会出现二次探底。如何在控制房价与保持投资增长之间找到平衡是这轮房地产调控的最大难题。

在市场普遍预期中国经济增长依然倚重房地产的时候,中央果断出手,这本身就说明这次调控房地产市场的决心是超预期的。

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