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尹中立的博客

中国社会科学院金融研究所研究员

 
 
 

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简介:中国社会科学院金融研究所研究员,金融市场研究室副主任。1967年生,安徽庐江县人,毕业于中国社会科学院研究生院,获博士学位。曾就职于深圳市商业银行、中国投资银行、招商证券公司、上市公司等,有丰富的银行和证券工作经验。现致力于房地产金融和资本市场的理论、政策及实务研究。

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股市下跌将拖累楼市  

2008-04-07 21:41:48|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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影响房价的因素有许多,经济增长速度、收入增长速度、金融政策、财政政策、股票市场状况等对房地产市场都会产生影响,但不同的时期不同的因素对房地产市场的影响程度是不一样的。笔者认为,影响2008年房地产价格波动的最重要的因素是股价与物价。

一、股价对楼市的影响

2007年之前的股票市场对经济及金融的影响可以忽略不计,因为股票市值总量较小。2005年5月,当股票指数在1000点(指上海股票综合指数)时,深圳与上海两个市场的流通股总市值为12000亿元左右,占GDP的比例不到10%,即使是计算总市值也只有35000亿元左右,占GDP的比例为20%左右。

但股市在2007年度发生了巨大变化。至2007年底,上海综合指数超过了5000点,两市总市值超过30万亿元,占GDP的比例超过100%。更值得关注的是,在股权分置改革之后,以前不能流通的股票逐渐开始流通,相当于在两年的时间里中国的GDP额外地增加了一倍。问题的关键还在于,如果这增加的相当于一年的GDP的财富是实物资产的话,它可以吸收过多的货币,但事实上,这些增加的财富全部是金融资产,是流动性很高的金融资产!这些资产具有准货币的功能,它极大地提高了社会的实际购买力。

国际经验早已表明,股票市场存在财富效应,即股票市值的上涨会刺激消费的增长。股价往往成为楼价的先行指标,当股价大幅度上涨一段时间之后(通常是6个月左右)楼价就会出现上涨。反之,股价大幅度下跌之后楼价就会出现下跌。

由此,我们也就理解,为什么2005年以来,我们控制房价的所有努力都难以助效?因为2005年以后是股市上涨的开始。我们对上海和深圳的房价的上涨的理解多少又多了一个视角,因为这两个城市的上市公司和投资者数量最多,股票市场的上涨给这两个城市所带来的财富增加值最多。尤其是深圳,弹丸之地容纳了100多家上市公司和上百万股市投资者,在股价大幅度飙升后,房价暴涨当属必然。

股价的上涨不仅提高了房地产市场的购买力,而且通过上市公司的融资为地产开发公司提供了大量廉价的资金,助推了地价和房价。以万科为例,2005年在股票市场融资20亿元,2006年再融资42亿元,而2007年则一次性在股票市场融资超过100亿元。每一次融资的规模都比上一次翻一番。

因此,如果股票市场08年还像07年一样飙升, 08年的房价肯定是涨的。反过来说,如果说08年的股价出现了大幅度下跌,房价(尤其是中心城市,像深圳、北京、上海)想涨也难。大家可以密切关注股市的波动情况,为自己的投资决策提供一些参考和帮助。

截至到2008年3月底,股价已经从年初的高位下降了30%多,股市从制造财富的场所变为吞噬财富的“黑洞”,这对中心城市的房价及其他消费将产生重大影响。从目前的情况看,2008年的股价走势不会有太大的起色了,这成为抑制今年房价的最重要因素。

二、物价指数对楼市的影响

国内外的经验表明,通货膨胀对楼市有重大影响。但通货膨胀处在不同的阶段和不同的程度,对房地产市场的影响是不一样的。

当通货膨胀处在初期时,企业产品出厂价格上涨幅度较小,只有个别行业的产品价格出现大幅度上涨的情况。从总体上看,大部分企业的产品销售良好,企业存货下降,公司盈利大幅度上升,整个社会出现一遍繁荣的景象。最重要的是,中央银行对通货膨胀依然没有警觉,货币政策不会发生变化。此时的楼价、股价不断上涨,出现牛市的典型特征。2006年至2007年上半年,我国经济及股市的表现基本上如此类似。

但好景不会太长,当产品的出厂价格涨幅加快,涨价的范围扩大,多数行业的产品出现涨价的行为,整个社会的物价指数的涨幅超过中央银行的忍耐范围(一般为3%之5%左右),物价出现螺旋式上升,尤其是物价上涨超出市场预期时,中央银行便开始采取紧缩性的货币政策,楼市和股市会出现逆转。因此,我们认为,通货膨胀本身对楼市、股市是正面的刺激因素,但通货膨胀的恶化所带来的金融紧缩才是牛市的真正杀手。

总之,当通货膨胀处在初期时,楼市将处在牛市的巅峰状态,当通货膨胀出现明显的恶化时,楼市可能因为金融政策的紧缩而受到打击。

笔者认为,2007年11月份之后,CPI连续三个月超出了市场预期,尤其值得关注的是社会公众普遍有了通货膨胀的预期,这是当前楼市的不祥之兆。实际上,中央经济工作会议将2008年的金融基调定为“从紧”已经给与了明确的答案。假如未来几个月的物价指数继续超出市场预期,金融紧缩将继续,对2008年的楼市来说将是重大考验。

但如果通货膨胀恶化,出现恶性通货膨胀时(如CPI超过20%),房地产市场会出现繁荣,因为老百姓只有通过买房才能有效保护自己的财富。在80年代、90年代的通货膨胀中,市场出现了商品抢购,但80年代抢购的是食品、食用油等一般消费品,90年代抢购的是彩电、冰箱等大件耐用消费品,这是和每个不同时期老百姓的购买力相适应的。如今,老百姓的财富积累和购买力已经和80年代、90年代有很大差异,如果出现抢购的话,首当其冲的应该是住房了。

总之,2008年楼房市难以乐观。但需要补充的是,笔者上述分析仅限于对楼市短期波动的预测,不是长期趋势的预测。

(地址:北京市建国门内大街5号中国社会科学院金融研究所,100732)

 

 

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