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尹中立的博客

中国社会科学院金融研究所研究员

 
 
 

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关于我

简介:中国社会科学院金融研究所研究员,金融市场研究室副主任。1967年生,安徽庐江县人,毕业于中国社会科学院研究生院,获博士学位。曾就职于深圳市商业银行、中国投资银行、招商证券公司、上市公司等,有丰富的银行和证券工作经验。现致力于房地产金融和资本市场的理论、政策及实务研究。

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股价与房价究竟是什么关系  

2008-04-26 10:23:06|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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日前,发改委发布了一个关于房地产的研究报告,认为当前股市低迷会导致资金流向楼市,担心未来房价会失控。

笔者的看法则完全相反,股市下跌不仅不会导致房价上涨,而且会直接拖累楼市。

上述两种不同的结论背后是两个不同的假设(或判断):我国的股市与楼市之间是正相关关系还是负相关关系。

国际经验早已表明,股票市场存在财富效应,即股票市值的上涨会刺激消费的增长。股价往往成为楼价的先行指标,当股价大幅度上涨一段时间之后(通常是6个月左右)楼价就会出现上涨。反之,股价大幅度下跌之后楼价就会出现下跌。即股市与楼房市之间是正相关关系。

股市与楼市之间呈现正相关关系是有内在的逻辑的,因为决定股价走势和楼价走势的最基本的因素是完全一致的,都是由经济的基本面决定的。具体而言,当经济发展状况良好、老百姓就业和收入稳定增长、物价水平和货币购买力基本保持稳定时,股价走高,楼市繁荣;当经济状况不好,收入增长和就业存在不确定性、物价飞涨、利率飙升时,股价下跌,楼市也不会景气。

在我国,之所以有很多人认为股市与楼市之间是负相关关系,最主要的原因是一个曾经出现过的历史事实。在2001年至2005年间,我国曾经出现股价不断下跌而楼价不断上涨的现象。笔者认为,这纯粹是一个特殊历史时期的一个偶然的巧合,它并不足以说明我国的房地产市场与股票市场就是跷跷板的关系。

我国的股票市场和房地产市场都是从上个世纪90年代初开始起步的,在2001年前后,股票市场的规模和房地产市场的规模都比较有限,当时的股市流通市值在1万亿元左右,而房地产的投资及销售规模为5000亿元左右。二者不仅在规模上比较小,在价格形成机制上还没有完全实现市场化,因此股市与楼市之间互相影响不明显。从时间上看,至2001年中,股票市场的价格已经很高,并出现了股价泡沫的破灭。当股票价格从高位难以为继而下跌时,房地产市场因为住房制度的改革及一系列措施的出台而逐渐走出低谷,因而使我们看到了股价不断下跌而房价不断上涨的一幕。

而股市与楼市在2005年之后都发生了巨大的变化。

2005年之前的股票市场对经济及金融的影响可以忽略不计,因为股票市值总量较小。2005年5月,当股票指数在1000点(指上海股票综合指数)时,深圳与上海两个市场的流通股总市值为12000亿元左右,占GDP的比例不到10%,即使是计算总市值也只有35000亿元左右,占GDP的比例为20%左右。但股市在2007年度发生了巨大变化。至2007年底,上海综合指数超过了5000点,两市总市值超过30万亿元,占GDP的比例超过100%。更值得关注的是,在股权分置改革之后,以前不能流通的股票逐渐开始流通,相当于在两年的时间里中国的GDP额外地增加了一倍。问题的关键还在于,如果这增加的相当于一年的GDP的财富是实物资产的话,它可以吸收过多的货币,但事实上,这些增加的财富全部是金融资产,是流动性很高的金融资产!这些资产具有准货币的功能,它极大地提高了社会的实际购买力。

房地产市场在1998年住房制度改革的一系列政策的作用下也出现了根本的变化。个人购房的比重从1998年前的30%左右上升到95%以上,土地的转让从2003年开始也逐步进入了市场化的轨道,房地产的规模也开始迅速膨胀。住房不再是单纯的消费品,其金融功能开始逐渐被发挥出来。住房占居民存量财产的比重超过了银行储蓄存款,成为老百姓财产的最重要的组成部分。

所有这些表明,股市不再是从前的股市,楼市也有别于从前的楼市,它们二者的关系也出现的明显的变化。股价的上涨使投资者的帐目资产迅速膨胀,不仅提高了房地产市场的购买力,而且通过上市公司的融资为地产开发公司提供了大量廉价的资金,助推了地价和房价。2007年,当股价大幅度飙升时,深圳、北京等城市的房价也出现了快速的上涨,房价与股价不再是此消彼长的关系了。

可见,简单地将历史上曾经出现的现象描述为一般规律是很容易出现错误的,必须深刻认识事物和现象之间的内在逻辑关系。

按照股市与楼市之间的波动规律来推测,如果股票市场08年还像07年一样飙升, 08年的房价肯定是涨的。反过来说,如果说08年的股价出现了大幅度下跌,房价(尤其是中心城市,像深圳、北京、上海)想涨也难。大家可以密切关注股市的波动情况,为自己的投资决策提供一些参考和帮助。

截至到2008年4月中旬,股价已经从年初的高位下降了50%左右,股市从制造财富的场所变为吞噬财富的“黑洞”,这对中心城市的房价及其他消费将产生重大影响。从目前的情况看,2008年的股价走势不会有太大的起色了,这成为抑制今年房价的最重要因素。

 

(地址:北京市建国门内大街5号中国社会科学院金融研究所,100732)

 

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