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尹中立的博客

中国社会科学院金融研究所研究员

 
 
 

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简介:中国社会科学院金融研究所研究员,金融市场研究室副主任。1967年生,安徽庐江县人,毕业于中国社会科学院研究生院,获博士学位。曾就职于深圳市商业银行、中国投资银行、招商证券公司、上市公司等,有丰富的银行和证券工作经验。现致力于房地产金融和资本市场的理论、政策及实务研究。

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增加保障性住房投资是一招活棋  

2008-11-14 14:50:58|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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在国务院最近出台的刺激经济十条举措中将保障性住房建设列为第一项,紧接着住房和城乡建设部公布了总额为9000亿元的保障性住房的建设计划,准备在今后三年内要新增加200万套廉租房、400万套经济适用房,并完成100多万户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程,总投资将达到9000亿元,平均每年3000亿元。其中,对廉租房投资2150亿;棚户区改造投资1015亿元;经济适用房投资6000亿元。

笔者以为,此举不仅是为保增长的应急只需,而且具有长期战略上的意义,可以为中国经济的下一轮增长打好基础。该计划的实施不仅惠及数千万低收收入群体,而且可以确保中国经济向以内需为主的道路上迈进坚实的一步。

需要强调的是,十年前我们在应对亚洲金融危机时,主要手段也是从房地产投资入手,收到了明显的成效,使中国经济成功地克服了亚洲金融危机的影响。如今,我们还是从增加房地产投资入手,但现在的背景与十年前有很大差异,因此选择的途径也有很大不同。

十年前,我国城市居民的住房制度改革还没有真正启动,还是生活在计划经济体制遗留下来的高度福利化住房分配制度之下,只要打破制度约束,住房的需求立即释放出来,1998年后的10年经济发展历程也充分证明了住房制度改革对刺激房地产投资的重大意义。

但我们也应该看到,以市场化为主导的住房制度改革在刺激经济增长的同时,也带来了一些负面的结果,经济失衡与住房制度改革之间就有密切的联系。住房制度改革之后,随着房价的不断飙升导致居民在住房消费方面的支出迅速增加,而企业及政府在房价及地价上涨过程中受益,结果是居民在总储蓄中的比重由1998年前的50%以上下降到2007年的40%以下,十年时间下降10个百分点。而政府及企业的储蓄在总储蓄中的比重则相应上升10个百分点。居民财富相对减少的结果一定是消费不足,中国经济越来越依靠外部需求,经济失衡由此而生。

显然,在住房制度改革实施十年后的今天,房价已经高企,老百姓早已囊中羞涩,如果我们再设法刺激商品住房的价格与投资,我们将在经济失衡的道路上越走越远。

增加住房保障投资的力度才是一招活棋,是我们今天在住房领域唯一正确的选择。该计划的实施,在拉动经济增长的同时,可以有效缩小居民收入分配差距(给低收入者以住房保障等同于政府给这些群体大额收入补贴);减少居民在住房消费上的开支可以有效刺激居民消费,校正经济失衡,使中国经济尽快回到依靠内需为主的轨道上来。有利于中国经济的可持续发展,有利于构建和谐社会。

但我们应该清醒地看到,此计划的实施不符合地方政府的利益,因为它们的收入减少而支出增加。为此,笔者建议中央财政设立住房保障专项基金。对地方政府住房保障的投资给于贴息或转移支付,以此来调动地方政府在完善住房保障制度方面的积极性。

另外,增加保障性住房的投资力度不利于商品房的销售,笔者建议应该鼓励地方政府通过逆向拍卖的方式购买存量商品住房。所谓逆向拍卖是指政府给出一定区域房地产价格的指导价,让开发商参与竞拍,价低者买给政府,政府将其用于保障用房,买(或租)给中低收入群体。此举可以缓解开发商的资金紧张局面,还可以减少政府建房的时间及人力成本。但其关键是操作程序上需要确保“公开、公平、公正”,防止暗箱操作。

完善保障性住房的运行规则也是我们不容回避的事实。目前的经济适用房在运行过程中出现很多弊端,其关键在于管理及分配上存在问题。应该将经济适用房的单位户型严格控制在一定范围内(如50平方米左右),禁止在二级市场自由买卖经济适用房。居住在经济适用房里的居民收入水平提高后,只允许将经济适用房卖给政府,由政府按照适当的价格回购。此举可以有效杜绝个别人在经济适用房制度上的寻租行为。

 

联系地址:北京市建国门内大街5号中国社会科学院金融所(100732

邮箱:yinzhongli@sina.com 

 

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