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尹中立的博客

中国社会科学院金融研究所研究员

 
 
 

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关于我

简介:中国社会科学院金融研究所研究员,金融市场研究室副主任。1967年生,安徽庐江县人,毕业于中国社会科学院研究生院,获博士学位。曾就职于深圳市商业银行、中国投资银行、招商证券公司、上市公司等,有丰富的银行和证券工作经验。现致力于房地产金融和资本市场的理论、政策及实务研究。

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如何化解严格控制土地与稳定房价之间的矛盾  

2007-10-05 18:02:25|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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为了宏观调控的需要,同时也是为了保障粮食安全的需要,国土资源部实行最严格的土地管理制度。这是符合我国国情的长期政策,但问题在于,控制土地势必导致其价格的上涨,土地价格的上涨又会推动房价的飙升。因此,严格的土地管理政策与房地产价格的调控存在内在的矛盾,如何化解这一矛盾是当前宏观调控当局不可回避的问题。

笔者以为,要解决上述矛盾,不仅要在政策操作层面上做文章,而且要在制度变革上下功夫。

从统计资料看,我国的土地管理的确面临严峻考验。最近10年的耕地面积迅速减少,9年前即1996年,全国耕地数是19.51亿亩,人均耕地为1.59亩。9年间耕地减少1.2亿亩。2005年我国耕地18.31亿亩,人均耕地为1.4亩,还不到世界平均水平的40%。“十一五”规划纲要要求要保持18亿亩耕地指标,今后我国耕地减少量必须控制在3000万亩以内,也就是在“十一五”期间,全国只允许年供地600万亩,分摊到33个省直辖市,每个省市年供地只有18.18万亩。

面对严峻的土地形势,政府采取了一系列控制土地的措施。2006年的土地利用总体规划修编工作正在进行中,目标是守住18亿亩耕地这条红线。严控土地的具体做法是,凡无年度土地利用计划指标的一律不批地;严控高档公寓、低密度、大套型等高档住宅用地,增加民生用地。2006年9月出台了《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》。

但这些土地紧缩政策给市场的预期是,未来农用地转为房地产开发用地空间已经非常有限,土地市场的供求关系将日趋紧张,价格将不断攀升。

从统计数据看,2004年以来的全国土地供应总量逐年减少,2007年1-4月份的土地供应量同比也低于近4年的水平,而与此同时,全国完成开发的土地面积却是逐年增加,尤其是2006年完成开发的土地面积大幅增加创历年新高,2007年1-4月的土地开发面积也创历史水平。

从主要大城市的统计资料看,2006年、2007年1-4月主要省份购置的土地面积与开发的土地面积同比小幅增长甚至负增长,显示土地供应量与开发量跟不上市场旺盛的需求。

严控土地供应虽为了可持续发展,但土地供应紧张,甚至无法完成计划,极大地加剧了供需矛盾,从而推高房价。

在这个过程中,地产商的有意识的引导对社会公众的预期起到了非常重要的作用。其实,我国的土地并没有像有些人宣传的那样紧张。以2006年为例,当年耕地净减少460万亩,但建设用地为387万亩,生态退耕达到509万亩,当年土地整理、复垦及开发数量达到550万亩,农业结构调整和自然灾害减少了100多万亩。可见,建设用地面积小于生态退耕的面积,也小于当年土地整理、复垦及开发数量。另外,我国的农业用地除耕地外,还有35亿亩的林地和39亿亩的草地,这些农业用地和耕地之间都是可以互相转化的,因此,即使到2020年不突破18亿亩耕地的底线,我国城市建设用地也有足够的弹性。

政府强调土地稀缺必然会导致大量的资本在囤积土地,不仅不能达到集约利用土地的目的,反而导致土地的大量浪费。显然,在房价不断上涨的时候,国家不能在社会舆论宣传上一味地强调紧缩土地的政策,政府应该在土地控制方面做得更有灵活性。

从长远看,土地与人口之间的矛盾将是我国难以回避的现实,需要我们采取特殊的住房制度安排才能解决我国的住房问题。

笔者认为,“特殊的住房制度”是指“一户一房”制度。“一户一房”制度是指一个家庭只允许拥有一套带有福利性质的住房(主要指减免土地使用费等优惠政策)。国家对居民属于计划内指标的住房采取低费、税政策,而对计划外住房采取惩罚性的高费、税政策。

“一户一房”制度的理论基础是我国的土地公有制,既然土地是公有制的,每个公民应该可以平等地免费享有属于自己的土地,在人多地少的国情下,“公民平等地免费享有属于自己的土地”可以定义为“拥有一套带有福利性质的住房”。

我国宪法规定“农村居民可以依法拥有自己的宅基地”,但没有规定城镇居民同样的权利,其原因在于宪法起草时城镇居民享有实物福利分房的权利,没有必要对城镇居民在土地所有权方面作专门的规定。但时过境迁,有必要在宪法修改时对城镇居民的土地所有权作专门的明确。

为了落实宪法规定的土地公有制的精神,《物权法》等法律制度也应该体现土地的公有属性,但《物权法》在起草过程中关于住房的土地使用年限的规定引起了广泛的关注,结果是“将土地的70年使用年限”无条件延期,当目前的住宅用地的使用年限期满时“自动续期”,该规定迎得了现有住房所有者的拥护,但违背了土地公有制的精神,侵犯了现有住宅所有者之外的所有公民的利益(尤其是未来进入城市的农民的利益)。

有趣的是,和我国的做法相反,当今世界几乎所有政府都在强调土地的“共有属性”,强调住房的“准公共产品”属性,例如欧美国家都出台了“不动产税”(我国叫物业税)都有住房保障制度,其理论基础就是“住房的共有属性”。

假如我们强调“土地公有制”,住宅的土地使用权期满之后必须有条件(如不交土地出让金)续期,那么,我国的所有住宅就只能用于居住,不能用于投资了,住宅的价格就不具备不断上涨的基础。这正是很多国家政府所梦寐以求的。

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