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尹中立的博客

中国社会科学院金融研究所研究员

 
 
 

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关于我

简介:中国社会科学院金融研究所研究员,金融市场研究室副主任。1967年生,安徽庐江县人,毕业于中国社会科学院研究生院,获博士学位。曾就职于深圳市商业银行、中国投资银行、招商证券公司、上市公司等,有丰富的银行和证券工作经验。现致力于房地产金融和资本市场的理论、政策及实务研究。

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房屋的价格和成本到底是什么关系?  

2006-10-11 16:12:26|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广东省建设厅先是以有可能侵犯企业商业秘密和影响公平竞争环境为由,“否决”了人大代表要求公开房屋成本的建议。于是,关于公布房屋成本的讨论再次成为社会关注的焦点,在此之前,福建等省曾经有过类似的举措,但结果都是不了了之。如果再往上追溯,2001年北京市建委也曾经制订和颁布过关于增加房屋建设成本透明度的文件,但也无疾而终。

一项政策争论了数年,至今依然没有结果,除了利益的冲突之外,理论上的分歧也是重要的原因。为了更好地让大家讨论该问题,笔者在此将有关观点汇总在一起,并提出自己的一管之见,希望能够起到抛砖引玉的作用。

在反对公布房屋成本的声音中,有以下四种观点最具有代表性:

第一种观点认为,强制公布住房成本属于政府对经济的行政干预,既然我们实行的是市场经济,应该让市场去调节住房市场的供给与需求,政府干预越少越好。

第二是“公布成本无用论”。认为房价是由市场的供给与需求决定的,与成本没有关系。因此,公布房屋成本对房价没有任何作用,公布房屋成本没有什么用处。

第三种观点认为公布房屋成本侵犯企业的“商业秘密”。

第四种观点认为公布房屋成本不可行。因为房屋的成本是可以随意调节的,例如,相同的材料,批发采购的价格比零售价格要低一半左右,开发商为了提高帐面成本,本是按批发价格得到的材料可以按照零售的价格计帐。同一个项目的帐面成本可以搞出很多花样。公布房屋成本不仅无助于降低房价,还可能刺激房价上涨。

上述四种观点看上去都很有说服力,有理论,有实践。但老百姓希望公布房屋成本的呼声却一浪高过一浪。难道老百姓的逻辑有问题?老百姓是从直觉来判断的问题的,但直觉往往最接近真理。

先说第一种观点。从表面上看,该观点符合经济学的一般规律。自斯密以来,尽管各种经济思潮不断涌现,但西方经济的主流经济思想依然是信奉市场的自由竞争,反对政府的干预。但西方经济学所信奉的“竞争产生效率”的假设前提是“市场充分竞争、信息完全对称”。而住房及其生产要素(土地)的最大特点就是不可移动,无法在市场上实现自由流动,因此,它无法符合完全竞争的条件。

为了说明这个问题,我们将住房和白菜进行比较。从直观看,住房是不可移动的,是属于不动产,住房无法做到无差异地复制;而白菜是可以自由移动的,可以无限制地复制。对于白菜而言,竞争产生效率,例如:一种大白菜如果价格高、利润丰厚的话,会吸引大量的农民生产出相同品质的这种大白菜,于是这种大白菜的市场供给会增加,价格会下跌;如果北京的大白菜突然价格上升,全国其他地方的大白菜就会运到北京,北京的白菜价格自然下跌。但住房无法象白菜那样做到可复制,自由市场竞争无法在相同的位置生产出更多的相同质量的住房的。既然无法重复生产,自由竞争又怎能产生效果呢?但国贸中心的位置好,租金高,通过市场竞争能再建造出一座国贸中心吗?

正由于住房市场的这个特点,使该市场无法通过自己的调节来达到均衡,希望完全通过市场的竞争机制来解决住房问题的思路是错误的,住房市场必须有政府的干预。西方国家为了弄清楚该道理经过了100多年的探索,在20世纪30年代的大萧条洗礼下,西方国家普遍开始对住房市场进行干预。因此,企图挂起市场经济的大旗来反对国家对住房市场的干预是没有道理的。

我们再看看第二种观点,与第一种观点十分类似,从表面上看,该观点也符合经济学的一般规律,但仔细分析就发现其中的问题。房地产市场的特点之二是信息不对称,单个的买者并不知道所有的供给和需求的信息,使开发商或房地产中介机构可以利用住房市场的信息严重不对操纵住房价格。另外,住宅的流动性很差,对于二手房市场而言,每个住宅区可交易的住宅只是少数,少数可交易的住宅价格决定了大部分住宅的价格。因此,住宅的价格是非常容易操纵的。针对该市场的特点,最有效的办法就是加强市场监管,增加市场的透明度,公布成本属于增加市场透明度的方式之一。只有让市场的信息充分公开,才能让市场机制产生作用。因此,房价与成本无关的观点也是没有依据的。

再看看第三种观点。所谓“商业秘密”是指不为公众所知悉、能为权利人带来经济利益、具有实用性并经权利人采取保密措施的技术信息和经营信息。把房屋平均成本说成商业秘密是没有道理的。笔者以为,房屋成本中的最难以说明白的就是土地成本了,其中有大量的非法交易成本,说白了就是送礼的成本。除此之外就没有秘密可言。

至于第四种观点,我认为与前三个观点不属于同一层次的问题,前面分析的是公布房屋成本的必要性的问题,而第四个观点实际强调的是可行性的问题。即使让开发商都如实公布成本有再大的困难,也不能因此否认该措施的积极意义。

我国价格法也明确规定,企业自主定价需要以成本为基础定价,经营者不得违反法律、法规牟取暴利。据此,公开成本于法于理都有依据。

 

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