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尹中立的博客

中国社会科学院金融研究所研究员

 
 
 

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关于我

简介:中国社会科学院金融研究所研究员,金融市场研究室副主任。1967年生,安徽庐江县人,毕业于中国社会科学院研究生院,获博士学位。曾就职于深圳市商业银行、中国投资银行、招商证券公司、上市公司等,有丰富的银行和证券工作经验。现致力于房地产金融和资本市场的理论、政策及实务研究。

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再谈08年的房价的走势问题  

2006-09-05 09:20:26|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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8月底,笔者在自己的博客(新浪网和搜狐网)上发表了《08年房价是否会下跌?》的短文,主要的从人口结构的变化来分析08年前后的房价走势,结论是:由于1978年实行计划生育制度,使我国的人口出生率在1978年之后出现很大的下降,该因素导致2008年前后的购房、结婚人口数量将非常明显的变化,2008年之后的结婚人口比2008年之前下降30%多,而且是突然的下降。这样的人口变化对房地产市场的影响可能是巨大的。从这个角度看,2008年可能是中国房价的真正拐点。

从学术研究的角度看,上述推理和结论应该是没有什么错误的,但结果却让笔者十分意外,在笔者的新浪博客的两百多条留言中,90%以上的留言是反对笔者的观点的,而且言辞非常激烈,充满着语言“暴力”。这种现象在我的博壳中是从来没有过的,从今年初到现在,我在博客中发表了数十篇评论,还没有遭遇如此集中的“围剿”。仔细反思后发现,问题可能出在“房价”上。在以前的众多文章中,以讨论住房制度和房地产政策居多,很少涉及房价问题,而这次恰恰是讲房价的,而且是讲房价要下跌的!我想要害应该就在这里。

这不禁使我想起了我的同事易宪容老师关于北京、上海房价要下跌的言论之后的社会反响。05年底,易老师感冒天下之大不韪,提出“未来北京的房价要下跌30%,上海的房价要下跌50%”的言论,于是乎群情激愤,在今年上半年的众多的房地产论坛上,只要有开发商代表发言,必然会对易老师的这个观点批驳一番、讽刺一番。而易老师在05年发表了数百篇文章,唯有该文章引起的凡响最强烈。原因何在?皆因房价问题太敏感也!

笔者不打算去评判给笔者博客留言者观点的是否曲直,但如果我们能从这些社会公众的无意识的留言中去揣测社会心理的变化可能意义更大些,更有利于我们把握房地产市场的投资机会与风险。

我们把时间拉长些,就会更清楚地感受到社会公众对房地产市场的认识的变化。2004年初,笔者撰文认为政府应该积极主动地去干预房地产投机行为,最好的办法是通过立法的形式来禁止炒房行为。一时间全国掀起了声讨“温州炒房团”的旋风,赢得了社会的广泛赞同。2004年底笔者在对上海房地产市场调研的基础上发表了上海楼价将难以为继的观点,当时的舆论分为针锋相对的两派,有人反对,有人赞成,而赞成者占大多数。随着房价的不断上涨,尤其是0510月份“国八条”出台之后的房价大幅度反弹,社会预期发生了很大变化,从05年底开始,已经没有人会相信房价会下跌了,不论是易老师的曾经遭遇,还是笔者正在感受的语言“暴力”,都说明了这一点。

从上述直观感觉可以看出,如果说05年初还会有人相信房价会得到控制的话,到现阶段已经很少有人相信房价会得到“稳定”了,更没有人会相信房价会下跌了,尤其没有人会相信北京的房价会下跌。

这是一种十分可怕的现象,它具有很强的破坏性,直接表现为政策失灵。当所有的人的预期高度一致时,就没有人会相信政策调控的效果了。我们已经看到,“国八条”出台之后,房地产市场曾经有非常明显的变化,“国八条”是055月份出台的,随后的678三个月的房地产统计数据变化非常明显,交易量大幅度萎缩,房价出现回落,开发投资的数量也明显减少,出现反弹是05年底才出现的。而“国六条”是今年6月出台的,从统计数据看,今年7月份的房价统计数据仍然出现上涨,有些城市上涨速度还加快!原因皆在于社会心理的上述变化。

出现这样的结果是不奇怪的,这是房地产市场的价格波动规律决定的,国内外的研究结果表明,当房价的波动在一定范围之内时,房地产的价格决定与一般商品的价格决定没有什么不同,但如果房价的波动超过一定的范围时,它的价格变动规律就会出现很大的变化:价格上涨得越快,需求越旺盛,需求与价格呈正比而不是反比了。简言之,此时的房地产市场的价格波动规律就是“追涨杀跌”

正因为房地产有这样的波动规律,使政府对房地产的控制变得比较困难,历史已经证明,政府对于市场的干预能力是有限的,没有哪个国家的政府能够有效防止房地产泡沫的产生,也很难阻止房地产泡沫的破灭。当然,凡事都有例外,如果一个国家的金融和房地产市场发展很成熟,政府控制房地产的能力会强些,例如,在美国,完全可以通过调整利率等手段来调控房地产,因为美国的房地产市场对利率非常敏感。而发展中国家则没有这个能力,从这个意义上说,发展中国家不能玩房地产泡沫,或者说发展中国家玩不起房地产泡沫

可能很多人对房价的波动规律并不感兴趣,他们最关心的是结果,是未来的房价走势。笔者不敢确切地预测房价在什么时点会出现拐点,也没有那个能力预测未来的房价的准确走势,但有一点是可以说的:当所有的人都看好市场的时候,市场的风险最大,此时的房价将会见顶。如果笔者的上述分析正确的话,房价的拐点也许不会等到2008年了(包括北京的房价在内),因为当下的社会预期已经高度一致!

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