注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

尹中立的博客

中国社会科学院金融研究所研究员

 
 
 

日志

 
 
关于我

简介:中国社会科学院金融研究所研究员,金融市场研究室副主任。1967年生,安徽庐江县人,毕业于中国社会科学院研究生院,获博士学位。曾就职于深圳市商业银行、中国投资银行、招商证券公司、上市公司等,有丰富的银行和证券工作经验。现致力于房地产金融和资本市场的理论、政策及实务研究。

网易考拉推荐

房价为什么难以“稳定”?  

2006-09-03 09:30:26|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

今年8月份公布的房价统计数据表明,7月份全国70个城市的房价继续上涨,有些城市的上涨速度还出现加快的趋势,例如,北京的7月份环比增长速度为1.4%,超过6月份的环比增长速度。该结果让很多人感到意外,因为这是6月份出台了包括“国六条”在内的一系列调控房地产政策之后出现的情况,“国六条”的指导思想是“调整住房价格,稳定住房价格”,房价的不断上涨表明“稳定住房价格”的目标可能会落空!

当然,有人会说,政策的效果还没有显示出来,7月份的数据还不能说明政策的效果。从去年5月份“国八条”出台之后的市场反应看,67月份的统计数据反应最明显,到去年8月份之后,住房的交易量和价格开始出现回升的迹象,进入第四季度后北京等城市的房价开始出现加速上涨的趋势。也就是说,市场对政策的反应程度随着时间的推移而递减的,按照此规律,6月份出台的政策,7月份的市场反应应该是最敏感的,如果7月份的房价没有得到“稳定”,7月份之后的市场就更难得到“稳定”了。

国家为了稳定房价,史无前例地九部委联合出台政策来“稳定”房价,而且是连续两年多次对房地产市场出台政策,而房价依然上涨!我们不禁要问:房价为何难以“稳定”?

笔者认为,要分析上述问题,首先应该清楚房价形成机制的特殊性。

房价形成机制和一般商品有什么不一样?对于房地产而言,正常的“需求”当然是住居、办公、商业等,但它除了可以满足人们住居等的消费需要之外,还可以成为投资品,可以收取租金或再出售,赚去买卖的差价。这样,房地产的“需求”就包含了两个不同的内容,一个是消费,一个是投资。

正因为房地产具有投资品的特性,使得它们的价格形成机制和一般商品有较大的不同,不能用一般商品的均衡分析方法来分析房地产市场。一般商品价格均衡理论认为,在自由竞争的市场,一种商品的供给和需求会自动达到均衡点,均衡点的价格就是均衡价格。如果市场的价格高于均衡价格,就会刺激投资,增加供给,于是价格下跌,回到均衡价格;反之,如果市场价格低于均衡价格,供给会减少,市场价格再次回到均衡价格。但投资品的价格决定不遵循上述规律,投资品的价格决定于未来的收益预期。

投资品的市场没有均衡点,更不存在均衡价格。对于投资品而言,预期价格上涨则需求增加,预期价格下跌则需求减少。对于具有市场投资经验的人都知道,所谓的“预期价格”主要是根据历史的价格走势来判断的。简单来说就是,如果最近一段时间市场是上涨的,那么,“预期价格”就是上涨的;反之,如果最近市场价格下跌,则“预期价格”就是下跌的。因此,在投资品市场,市场的需求和价格走势是正相关关系:价格上涨则需求上升,价格下跌则需求减少。而房地产市场的供给和需求则比较复杂,当市场价格上涨时,投资利润率增加,刺激开发商增加房地产开发投资,房地产供给增加;而市场价格下跌,以前的投资“需求”会成为“供给”,市场价格会进一步下跌。

因此,我们简单概括投资品市场的价格波动规律就是“追涨杀跌”:当一种趋势形成以后,市场自身有强大的自我复制功能。如牛市形成以后,市场参与者由于未来价格上涨的预期作用,倾向于购买并持有房地产或股票,市场需求增加而供给减少,呈现供不应求的状态,于是价格继续上涨,而上涨又进一步刺激人们的购买和投资欲望。如果是熊市,价格的不断下跌和市场的悲观预期同样会互相作用,互相强化。

正因为房地产有这样的波动规律,使政府对房地产的控制变得比较困难,历史已经证明,政府对于市场的干预能力是有限的,没有哪个国家的政府能够有效防止房地产泡沫的产生,也很难阻止房地产泡沫的破灭。当然,凡事都有例外,如果一个国家的金融和房地产市场发展很成熟,政府控制房地产的能力会强些,例如,在美国,完全可以通过调整利率等手段来调控房地产,因为美国的房地产市场对利率非常敏感。而发展中国家则没有这个能力,从这个意义上说,发展中国家不能玩房地产泡沫,或者说发展中国家玩不起房地产泡沫

从房地产市场的波动规律看,要么上涨,要么下跌,不会出现“稳定”的结局。有意思的是,“国八条”的标题就是《关于稳定住房价格的若干意见》,“国六条”的标题同样有“稳定住房价格”的字眼。这些明确透露出同样的信息:既要抑制房价过快上涨,同时又不能大起大落。

就在“国八条”出台之后,笔者曾经写过《房地产能软着陆吗》,该文提到:“如果政府的措施里隐含着‘软着陆’的企图,那么,调控房价的行动就不可能成功。这是房地产市场的价格波动规律决定的,当已经形成了价格上涨的趋势之后,市场只有两种选择,要么继续上涨,要么迅速下跌。不会出现第三种情形”。一年之后的实际情况印证了笔者的判断,房价在经过200567月份的调整之后,部分城市的房价从200510月份之后就大幅度上涨。

当然,在分析“国八条”为什么没有取得预期的成效时,可以从各个角度,如地方政府的阳奉阴违呀,税收制度的缺陷等,但我认为,政府对房地产价格波动规律的认识不足也是重要原因之一。

历史的经验和教训告诉我们,对投资品市场的调控没有两全齐美的事情,如果不让市场出现暴跌,唯一的办法就是不让它暴涨。如果已经出现了泡沫,应该当机立断,处理泡沫事件不能瞻前顾后,否则泡沫会越来越大。希望房价稳定是不现实的。

上述关于房地产的波动规律的描述是笔者的观察和总结,不一定会符合市场的真实状态,希望更多的研究来探索房地产市场的价格波动规律。

 

 

 

 

联系地址:北京市,建国门内大街5号中国社会科学院金融研究所

Email:yinzhongli1967@163.com

 

 

 

 

  评论这张
 
阅读(181)| 评论(20)
推荐 转载

历史上的今天

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017