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尹中立的博客

中国社会科学院金融研究所研究员

 
 
 

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简介:中国社会科学院金融研究所研究员,金融市场研究室副主任。1967年生,安徽庐江县人,毕业于中国社会科学院研究生院,获博士学位。曾就职于深圳市商业银行、中国投资银行、招商证券公司、上市公司等,有丰富的银行和证券工作经验。现致力于房地产金融和资本市场的理论、政策及实务研究。

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“核定征收”房地产个税方法不合理  

2006-08-27 18:30:26|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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对住房转让征收20%的所得税是一项重要的房地产调控政策,但从北京等城市出台的征收细则看,有“据实征收”和“核定征收”两种规定。对于纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,都按住房转让全额1%到2%的比例核定征收。笔者认为,该征收方法非常不合理。

首先,这两种征收方式有很大的差异。只要住房的价值比原价增值了10%以上,采取“核定征收”的金额就比采取“据实征收”的金额少,从实际情况看,绝大部分城市的房价都是快速上涨的,不少城市的年涨幅都超过10%,因此,“核定征收”的办法实际上已经成为避税的手段了。

不仅“核定征收”的办法有上述避税的嫌疑,而且,该征收办法严重违背税收的一般原则。

从所得税的征收一般原则看,它是为了维护社会公民收入分配的公平的,收入多的就应该多缴。没有原值凭证的住宅大多数是历史上由于住房制度转轨而获得的住房。住房改革以大大低于市场的房改价格出售公有住房,基本不考虑级差地租因素。从实际执行情况来看,这种按房改价出售的存量住房基本上都是以事实占有为基础,事实上固化了不合理的既得利益差距。很多单位职工购买住房获得了各种各样的补贴和折价。特别是在房改初期,住房价格机制没有到位,很多住房都是以大大低于当时市场价格的水平转到私人手里。采用行政性的福利分配办法,以实际占用为基础的出售,实际上是以产权的形式将既得利益予以固化,是国家对社会一部分群体的送礼行为,造成极大的社会不公平。

从维护分配公平的角度看,从构建和谐社会的角度看,对上述住房的转让应该征收比一般商品住宅更高的所得税才对。既然“纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证”,就应该视同零成本(和当前的房价相比,这些住房的成本的确可以忽略不计),按照交易金额的20%征税不为过。

如果说上述不公平是住房制度改革过程中的造成了错误,是历史旧帐的话,那么,在新的政策下,国家就不应该一错再错,制造新的历史旧帐了。

从房地产市场的现状看,住房制度改革过程中由于分配不公平所导致的社会问题已经显现出来。对于已经享受单位分房的人群来说,他们本来就有相当的收入积累,加上原有住房的增值,使他们的家庭财产积累速度很快,在房改后的10年左右的时间里,他们都具备的二次置业的条件。这些群体构成结构非常雷同,基数很大,他们构成了当前住房市场的强大购买力,是推高房价的中坚力量。如果不对这些群体的住房消费进行合理引导的抑制,对房地产的调控就很难落到实处。为什么国家出台了如此多的政策,而效果甚微?原因就在如此。如果对这些历史形成了高增值的住宅征收高比例的所得税,就可以有效缓解当前住房市场的紧张状况。

他们不仅推高的房价,还拉高了住房消费的层次。因为他们是二次置业,当然需要更大的户型、更豪华的装修、更高档次的物业管理。当这样的需求占主流的时候,对于迫切需要一次置业的年轻人来说,只有望房兴叹了。为什么国家努力地强调要调整住房结构,而市场的抵触情绪很大,原因是否也在这里?

另外,对不动产征收20%的所得税是不合理的。从房地产市场来说,不动产的增值的根本因素是土地的增值,而土地是国有的,尽管在房地产的开发过程中,开发尚已经给国家交了土地出让金,但土地出让金只是70年土地的使用权的价格,并非土地的所有权,任何中国境内的土地的所有权都是属于全体国民的。既然土地的所有权是属于全体国民的,那么,土地的增值的收益理应全部上缴国家。也就是说,对房地产市场应该征收高比例的所得税。从国际经验看,很多国家对房地产市场征收的所得税税率是非常高的,以日本为例,在经济泡沫出现之前,对于个人而言,4000万日元的(土地)转让收益需要交纳20%的收入所得税,对于超过4000万日元的部分,实行50%的综合课税。对于法人而言,除了通常的法人税率之外,保有期间在10年以下的,征收20%追加课税。从1992年开始实施针对泡沫经济的税制,对于保有期间2年以下的土地,转让时另行加收30%的税。

因此,笔者建议,对于历史上由于房改而获得的住宅,在转让的过程中不应该有税收优惠,暂时可以考虑对“未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的”都按住房转让全额20%的比例核定征收。从长远考虑,还应该针对这些住房征收特别的税种,以修正当年房改中的分配不公平。

考虑不动产的特殊性,国家应该对所得税法进行修改,对不动产的所得税的税率进行重新核定。

 

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