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尹中立的博客

中国社会科学院金融研究所研究员

 
 
 

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关于我

简介:中国社会科学院金融研究所研究员,金融市场研究室副主任。1967年生,安徽庐江县人,毕业于中国社会科学院研究生院,获博士学位。曾就职于深圳市商业银行、中国投资银行、招商证券公司、上市公司等,有丰富的银行和证券工作经验。现致力于房地产金融和资本市场的理论、政策及实务研究。

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日本土地神话对中国的启示(续)  

2006-08-16 15:49:26|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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三、对我国的启示

对于中国政府来说,对房地产市场调控的经验还十分有限,因为中国的房地产市场还处于发展和转轨发过程之中,1998年之前,中国的住宅市场还基本不存在。因此,不断总结我国自己的房地产调控经验,借鉴国外调控房地产市场成功的做法,对做好我国目前的房地产市场的调控意义重大。

在学习与借鉴国外打击房地产市场投机的经验时,我们应该对日本和韩国的做法给予充分的关注。因为日本的房地产市场与我国有很多相似的地方:都实施了类似的经济赶超战略,经济发展迅速,城市化的时间较短,城市人口增长很快;都属于儒家文化圈,国民对不动产有偏好。因此,相比欧美国家,日本的经验对我国的房地产调控更具有借鉴意义。

1、土地是公有还是私有?

土地制度是所有房地产问题产生的根本。日本是一个以私有制为主的国家,但随着土地价格的高速上涨,在日益激化的社会矛盾下,1989年末,通过了《土地基本法》,该法的主要观念是强调“土地的公共性”——即土地的适度利用、按照计划使用土地、抑制土地投机以及随着土地增值税负担也应适度增加等内容。既然土地属于全体国民所有,那么,土地的增值也理应属于全体国民,这是治理房地产泡沫时出台一系列税收以及其他政策的立足点。

中国是土地公有制的国家,但在土地的使用上,并没有体现土地共有制的属性,土地的增值被地方政府(以土地出让金形式)、地产商和土地投机商所瓜分,地方政府从名义上看是代表国民的,但公共财政还没有得到落实的情况下,土地增值的部分以土地出让金的形式进入政府预算外收入之后很大程度上演变为少数人的私有财产。为什么开发商成为中国暴富的群体?根本原因在于土地增值的收益中的很大部分被他们所占领。

既然土地的增值部分应该属于全体国民,对住房以及其他和土地有关的财产的增值收益征税就应该是理所当然的了。而中国到目前为止还没有不动产税和其他财产税,尽管十六届三中全会已经明确表示要征收物业税,但在具体推行的过程中阻力很大。

2、在住房制度的设计上如何体现土地的公有制度?

在住宅制度的设计上,如何体现土地的共有属性?这是关系住房制度改革方向的大问题。1998年之后,中国启动了住房制度改革,从改革之初的设想看,目的是改革以实物分房的体制,试图建立“以经济适用房、廉租房为主导的住房供应体系”,但后来的实践完全偏离了改革的设计方向,片面强调所谓的住房市场化。在日本及欧美国家,为了体现土地的共有属性,体现人的“居住的权利”,政府为低收入群体提供住房已经成为法律。而我国却反其道而行之,这是值得我们深思的!

3、税收政策对控制房地产泡沫膨胀最有效

如何控制房地产价格?这是我们面临的新课题。2005年我国政府出台了一系列政策遏止房地产投机,取得了初步的成效。但在上海的房价开始调整的时候,以北京、深圳等城市的房价开始有明显上涨的趋势。

调控房价的本质是利益的重新调整,因此,依靠行政手段是难以助效的,应该充分利用税收手段。日本的经验告诉我们,税收政策对控制房地产投机的作用远大于金融政策的作用,对流通和保有环节课以重税可以有效抑制房地产投机行为。

  

目前我国房地产税制的主要弊端是:税费种类繁多,税租费概念混淆不清;税制结构不合理,房地产保有环节税负畸轻而流转环节税负畸重。这样的税制安排导致的结果是,不买不税,不租不税,一旦租售,则数税并课。如取得土地环节的耕地占用税和使用环节的城镇土地使用税税额标准低,起不到调节土地级差收益、高效集约用地的作用;这相当于给了土地保有者无息贷款,即只要土地未进入流通,就无须为土地的增值而纳税。这样做实际上鼓励了土地保有,助长了土地投机。对房产来说,保有环节的房产税对所有非营业用房一律免税,起不到财产税对收入分配的调节作用,土地的共有属性也得不到体现。

将我国的房地产税制和日本进行比较可以看出,当前,我国还没有不动产税,20%的所得税才刚刚出台,是否能够得到落实还存在疑问。当务之急是增加房地产转让的所得税负担,对于2年以下转手的房地产要征收高额的额外所得税。要抓紧出台不动产税,不动产税对于中国而言具有十分重要的意

4、房地产泡沫能否软着陆?

在日本经济泡沫破灭之后,有学者认为“‘让经济泡沫过快破裂’这一举措本身就是政策上的失败”。笔者认为,治理房地产泡沫的确是一项棘手的事情,没有万全之策。国内外的经验表明,对投资品市场的调控没有两全齐美的事情,如果不让市场出现暴跌,唯一的办法就是不让它暴涨。如果已经出现了泡沫,应该当机立断,处理泡沫事件不能瞻前顾后,否则泡沫会越来越大。根本原因在于投资品市场的价格波动规律比较特殊。

投资品市场的价格波动规律就是“追涨杀跌”:当一种趋势形成以后,市场自身有强大的自我复制功能。如牛市形成以后,市场参与者由于未来价格上涨的预期作用,倾向于购买并持有房地产或股票,市场需求增加而供给减少,呈现供不应求的状态,于是价格继续上涨,而上涨又进一步刺激人们的购买和投资欲望。如果是熊市,价格的不断下跌和市场的悲观预期同样会互相作用,互相强化。

正是房地产市场的这种特殊的价格形成机制的作用,使房地产市场表现为暴涨暴跌的特点。当一个城市的房地产市场出现了上涨趋势之后,房价会越涨越快,导致泡沫产生;而一旦房市的价格拐点出现,市场会出现恐慌性抛售的局面,房价会雪崩,市场信心丧失,需要很长的时间才能修复。

因此,当已经形成了价格上涨的趋势之后,投资品市场只有两种选择,要么继续上涨,要么迅速下跌。不会出现第三种情形。我国在出台“国八条”时,文件的标题是《关于切实稳定住房价格的通知》,其希望住房价格“软着陆”的意图非常明显。这可能也是我国的房地产调控效果不甚明显的主要原因之一。

因此,最好的办法就是不让房地产产生泡沫,防患于未然。

 

 

联系地址:北京市,建国门内大街5号中国社会科学院金融研究所

邮编:100732

电话:13691122611

Email:yinzhongli1967@163.com

 

 

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