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尹中立的博客

中国社会科学院金融研究所研究员

 
 
 

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简介:中国社会科学院金融研究所研究员,金融市场研究室副主任。1967年生,安徽庐江县人,毕业于中国社会科学院研究生院,获博士学位。曾就职于深圳市商业银行、中国投资银行、招商证券公司、上市公司等,有丰富的银行和证券工作经验。现致力于房地产金融和资本市场的理论、政策及实务研究。

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日本“土地神话”对中国的启示(待续)  

2006-08-16 15:46:26|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2001年以来,中国的房地产市场出现了连续5年价格快速上涨的情况,国家曾经三次试图对之进行调控,但效果并不明显。上涨的乐观情绪主宰着市场,已经没有人认为房地产的价格会下跌。这和20年前的日本“土地神话”如出一辙。对日本泡沫经济的分析已经很多,但在此之前,中国并没有出现类似的泡沫经济,因此对日本处理泡沫经济的经验和教训理解得并不深刻。时至今日,我们对日本的泡沫经济产生原因的分析,以及通过对政策措施上的问题点的探讨会有另一番感受。

一、日本土地神话的产生

谈及经济泡沫,日本学者森信茂树认为“是指用经济基本因素无法说明的资产价格的飞涨(这一现象)。也就是说,经济基本因素并不能解释经济泡沫的成因”(参考2005年12月9日在由中国社科院和日本财务省财务综合政策研究所主办、中国社科院国际合作局和金融所承办的中日经济双边研讨会上日本学者的演讲资料)。它与日本金融的“土地本位制”、土地税制及股价与地价的联动等因素直接相关。

1日本的“土地本位制”

对于土地价格,有必要从原本在第二次世界大战后就根植在日本的“土地神话”来说明。如同所有的神话故事一样,土地神话也是“事实上不可能存在,但大家都相信是真的”,“土地神话”的含义是“土地的价格绝对不会下降”。由于日本经济是以土地和土地价格为中心来运行,在这个意义上,也称为“土地本位制”。

土地本来应由其社会利用价值而具有价值,但是,由于日本土地具有超出土地利用本身的金融功能,即银行融资担保功能,对于日本经济的运行而言,土地具有不可或缺的作用。在“土地本位制”的情形下,放松银根的金融政策和投机行为相结合,两者共同作用形成经济泡沫。

日本的商业银行,原则上是以土地为担保进行贷款。被称作“土地本位制”,在战后的资本不足的情况下,缺乏信用的中小企业也有可能得到贷款,这也是一种变通之道,即也可以说是把有限的资金更加效率地运用的一种方法。(在欧美银行以项目融资为主。)

因此,若维持土地的金融担保功能,必要前提就是土地价格不下降。日本国土狭窄、再加上国民中由来已久希望拥有自家住宅等心理(这种文化心理可能和儒家文化的“家”的思想有关)要素的影响,就形成了土地价格会不断上升的土地神话。银行也逐渐把土地价格上升预期加入担保评价的因素之中,据此来评估贷款。

此外,没有完善的土地价格的客观评价方法也加剧了土地神话的产生。从企业的角度看,企业会计结算中,土地评价仍然按照购买时的登记价格来决定,土地价格的上升可以当作营业外收入计算,使所谓的“财技”(根据长期战略决策下的经营)变为可能,对业绩扩大产生了巨大作用。

这种战后产生的种种作法,在日本取得令世界惊奇的经济发展之后仍然延续下来,另一方面,上世纪80年代后期开始的金融自由化,加剧了金融业的贷款竞争,产生了过多土地抵押贷款,这也是刺激了地价上涨的重要原因。

2、土地税制与土地神话

  在经济泡沫的成因中,日本的土地税制问题也是原因之一。对于土地,通常在取得、保有、买卖等3个阶段课税。日本税制中,在“取得阶段”有遗产继承税(国税)、登记许可税(国税)和不动产取得税(省级地方税)等3种税赋需要交纳。在“保有阶段”有固定资产税(市级地方税)、城市规划税(市级地方税)和特别土地保有税(市级地方税,1993年废止)等3种。此外,在“转让阶段”对转让所得进行征税,有法人税、所得税(转移国税)、住民税(地方税)等3种。

  土地税制方面最主要的问题是“保有阶段”保有者的税负担过低。保有者所负担税收的代表是固定资产税,是按照地方居民所利用的公共设施和享受的公共服务为基础来折算税金的,这种根据受益决定税收的计算方法,使保有者的纳税负担持续处于低水平。这种现象通过不动产税(财产税)对国民所得以及税收总额比率的国际比较中看出。

1990年,日本的不动产税(财产税)对国民所得以及税收总额比率分别为1.7%6%,而当时美国的不动产税(财产税)对国民所得以及税收总额比率分别为3.5%14%。这种情况到经济泡沫破灭之后有所改善,2002年,日本的不动产税(财产税)对国民所得以及税收总额比率分别为2.4%11%,与当时的美国情况基本接近。

1990年之前,由于低保有费用阻碍了日本土地的有效利用,甚至造成土地未利用或者几乎未利用就被搁置。此外,和其他资产相比,土地更容易成为投机买卖的温床。这种情况,导致了耕地的价格比建有建筑物的土地拥有更高价格的现象的产生,也出现了与土地的利用价值相比,土地的资产价值更加重要这种现象。结果导致利用价值和资产价值偏离幅度加大并成为社会问题。因此,制定提高保有费用、抑制投机行为、促进土地利用的土地税收制度必不可少。

其次,想对土地买卖收益的课税状况加以说明。在经济泡沫出现之前,对于个人而言,4000万日元的(土地)转让收益需要交纳20%的收入所得税,对于超过4000万日元的部分,实行50%的综合课税。对于法人而言,除了通常的法人税率之外,保有期间在10年以下的,征收20%追加课税。但是,这种转让收益课税对于抑制投机活动并不见得有效。后文中还会看到,为了抑制投机,从1992年开始实施针对泡沫经济的税制,对于保有期间2年以下的土地,转让时另行加收30%的税。

此外,利用贷款进行土地投资时,贷款利息从收益中扣除;建筑物则以每年折旧的形式计算到损失中。遗产继承的情况下,土地的评价比现金和股票更易偏向过低评价。因此,从减轻遗产继承税和收入税负担的角度,刺激了住宅的投资需求。

如上所述,土地税制在土地抵押贷款的过程中起了很大作用是重要的事实。

3、汇率改革强化了“土地神话”

日元汇率升值为什么会导致日本房地产价格的迅速上涨?主要有两个原因。原因之一是汇率改革迫使日本政府采取松的货币政策。由于日元升值的影响,日本的工业受到了相当大的冲击,1986年日本工业出现了负增长。为了缓冲回来升值对产业经济的影响,日本中央银行放松了银根。统计数据显示,日本的货币供应量M2从1985年初的8%左右不断增加到1987年的12%,增加了50%左右;在货币供应大幅度增加的同时利率不断下调,1986年9月和1987年5月,两次采取紧急经济对策,将官方贴现率从5%降到2.5%。而当时的日本经济仍然处于经济景气上升的过程中,不当的经济政策刺激了包括房地产在内的投资品价格的不断上涨

原因之二:为了减少金融自由化与国际化过程中银行的经营风险,日本政府在汇率改革的过程中,推行银行资本金管理改革,部分银行执行国际清算银行制订的银行资本金管理规定,促使银行贷款向住房抵押贷款倾斜,使银行之间在不动产贷款上产生恶性竞争,刺激了房地产泡沫的不断膨胀。

4、土地价格和股票价格的连动

上世纪80年代后期开始的土地价格的飞涨,也波及了股市,导致股票价格上涨。其理论基础是企业拥有工厂等不动产,由于不动产价格上升,企业价值即股票价格也随之上升(理论上近似于“托宾的Q理论”)。与土地不同,无论股票价格如何上涨,没有人会因此而烦恼,企业由于股价高涨而更容易融资。此外,股票价格的非记帐收益被算作银行的自有资本(BIS规制)计算。结局是,土地和股票价格同时持续高涨。土地价格指数和股价指数几乎完全重合,以1980年日经平均股价为100计算,到1990年已经上涨到600多,上涨了5倍多,同期的主要6个大城市的商业地价指数也从1980年的100上涨到1991年的600多,到达顶点的时间比股价稍晚几个月,但走势几乎是重叠的。

 

二、土地价格的飞涨所造成的社会问题以及经济泡沫的破灭

1、社会问题和经济泡沫的破灭

土地价格的飞涨、投机以及土地买卖成为了社会问题。高达年收入数倍的高价住宅使工薪阶层的梦想成为泡影,使买得起住宅的和买不起住宅的人的差距加大。更严重的是,土地的高价格成为了外国企业进入日本的障碍。(根据“日美构造协议”的观点,)收入所得这一流量和价格这一存量之间已经到了无法平衡的地步。在东京,单户住宅的售价与中等收入之比最高超过8

对于这种现象,从1987年左右起,媒体开始出现对土地价格飞涨导致的社会问题的大讨论。19876月日本内阁制定了“综合土地对策纲要”。此外,1989年末,通过了《土地基本法》,表示的主要观念是“土地的公共性”——即土地的适度利用、按照计划使用土地、抑制土地投机以及随着土地增值税负担也应适度增加等内容。也就是说,在强大的社会舆论和政治压力下,政府被迫开始强调土地的公共属性,强调人的居住权利,强化政府对土地和住宅市场的干预。这一点和欧美发达国家在1900年左右发生的事情基本相同的。

在经济泡沫冲击下,日本政府和日本银行也相应制定了如下对策:19895月提高央行利率,从19914月开始实施对于用土地作担保所进行的融资进行总量限制,从19924月起,作为土地税制改革的措施,设立了地价税、强化了转让收益税的征收以及改善了土地的评价体系。

2、土地税制改革

土地税制改革的思路和概要如下(摘自“土地税制小委员会”的报告书《土地税制修正的基本课题》——1990529日):

1)减少土地作为资产的可利用性,抑制土地投机,促进土地的有效利用。为此,除固定资产税之外,新设地价税(国税、19921月开始实行),对于土地保有实施高税率,以有效提高土地利用。(这个思路与向未达成收益进行征税具有同样的经济效果)

2)强化转让收益课税。之前由于认为强化土地转让税征收会产生抑制效果(即如果对转让收益征收重税,会阻碍土地的出售,长此以往会抑制土地的供给),所以对土地转让收益并未课以重税,考察经济泡沫时期的土地买卖,并没有看到对土地买卖的抑制效果,通过对短期土地交易的转让收益强化征税,起到了抑制投机的效果。

本来,对于劳动所得和土地转让收益这两者之中的哪一个提高其税负担是个难以处理的问题。对于辛勤劳作所换来的收入和非工作收入,从社会公平的角度和效率性的角度来看,是此消彼长的问题(Ramsay Rule)。在泡沫经济的情况下,土地价格的上升与其说是本人的努力,不如说是政府公共开发的结果,利益的一部分理应交还给国家,即随着土地价格的上升而来的利益应该能够纳税。尤其在短期和超短期(2年以下保有土地)的情况下,由于制定卓有成效、具有惩罚性质的税收制度,对土地投机发挥了巨大的抑制作用。(对于个人,土地保有超过5年的情况下,税率由26%增加到39%

3)是关于遗产继承税和城市规划区域内农用土地的课税。到目前为止,由于固定资产税主要是现金流量的问题,出现了低估的情况,但是这种低估却保证了对“保有阶段”进行适当征税的进行。此外,提高对遗产继承土地的评价,把城市化农业用地和周围的住宅用地按照同样的税率征税,针对避税也采取了相应的对策。

实施这些对策的结果是:土地价格从1988年开始上涨幅度减慢,然后长期处于下跌状态,除了最近在东京中心部分的土地价格出现上涨现象外,日本全国的土地价格直到目前仍然处于低迷状态。因此,土地神话业已终结已经成为共识。

最后,对于1992年以后的所得税,在个人的由不动产造成的损失中,为购买土地而进行的贷款部分,禁止和其他的收入所得进行联合损益计算。这是为了抑制通过资本运作进行小户型(单房间)住宅投资。

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