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尹中立的博客

中国社会科学院金融研究所研究员

 
 
 

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关于我

简介:中国社会科学院金融研究所研究员,金融市场研究室副主任。1967年生,安徽庐江县人,毕业于中国社会科学院研究生院,获博士学位。曾就职于深圳市商业银行、中国投资银行、招商证券公司、上市公司等,有丰富的银行和证券工作经验。现致力于房地产金融和资本市场的理论、政策及实务研究。

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房价统计到底出了什么问题?  

2006-05-05 21:30:28|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价统计到底出了什么问题?

  最近,北京的房价成了世人关注的焦点,不仅新闻媒体关注,北京的市民更关注。在我的朋友圈子中,有不少人产生了买房的强烈冲动,原因只有一条:统计部门发布是数据表明北京的房价快速上涨,去年上涨了20%多,今年第一季度又上涨了17%多。如果不赶快买房,几年的辛苦又要白费了。

然而,我的这些朋友和所有的善良的老百姓一样,他们做梦也没有想到所谓的权威统计数据其实不止一个,并且两个房价数据相差甚远!同样是北京市第一季度的房价,北京市的统计数据是17.3%,而国际统计局的数据却是7.3%。于是社会公众感觉统计部门在忽悠自己,统计数据成为大家口诛笔伐的对象。

其实,统计数据不准已经不是什么新鲜事了,去年我国不是修改过GDP的数据吗,再往前追溯,我们的国土面积、人口数据、耕地面积等都曾经作过修改,为什么惟独这次有关房价的统计数据的不准确并引起了社会的强烈关注呢?

社会公众之所以对房价的统计数据不准确产生强烈的愤慨,反映的是房价统计数据对市场产生的影响是非常巨大的事实。这正是房地产市场有别与其他消费品市场的特殊之处。从价格波动规律看,一般消费品的价格波动符合一般价格均衡理论,即市场有一个均衡点,价格会围绕市场均衡点波动。而住宅市场具有投资品的特点,它没有市场均衡点,在价格很低和很高的时候,市场都可以“出清”。如果大白菜的价格上涨、利润丰厚时,会吸引更多的农民种大白菜,使大白菜的供给大于需求而是市场价格下跌,回到均衡点。但住房价格的不断上涨会吸引更多的投资资金进入,在市场的供给增加的同时,需求增加更快,刺激价格更快上涨,出现“非理性繁荣”的局面,直到泡沫破灭。简言之,房价的涨跌趋势直接左右着老百姓购房的行为,如果政府同时搞几个房价统计数据来忽悠老百姓,老百姓就会无所适从。

如果从专业的角度分析,有关北京市的两房价统计数据都有道理,只是统计方法不同而已。北京市统计局公布的是新房的预售价格,而国家统计局公布的是加权平均价格。从统计方法看,新房的预售价格受地理位置影响很大,不同的时间统计出的价格没有可比性,北京2005年以来的新房预售价之所以增长很快,很重要的原因是东四环附近(CBD周围)的新开楼盘比较多造成的,CBD中央商务区的房子价格自然贵。本来新房的预售价格上涨主要是由地理位置因素导致的,但统计部门一公布新房的预售价格上涨,立即会引起二手房价格的普遍上涨,加上媒体及房地产商的渲染,社会公众的心理预期发生了很大变化,导致了“羊群效应”出现。

笔者在两年前曾经写文章质疑房地产统计数据的科学性,有关领导也作的重要批示,国家统计局也对房地产的统计作了不少改进。但让笔者不能理解的是,如此重要而敏感的数据统计,为什么有关部门不将将统计方法设计得更科学些?

除了统计方法上的问题之外,我们的统计部门在发布有关房地产统计数据时,还存在故意误导社会公众的现象。例如,在老百姓的习惯当中,公布的数据一般都是环比数据,1月份的数据一般理解为今年1月与去年12月末的比较,“北京的第一季度房价上涨17%”一般理解为“3月末的价格比2005年12月末的价格上涨了17%”,几乎没有人理解为“今年的第一季度与去年的第一季度相比上涨17%”。也就是说,老百姓习惯于用环比数据而不习惯于用同比数据。既然老百姓习惯于环比数据,为什么不公布符合老百姓习惯的数据?但统计部门却偏偏习惯于公布同比数据,由此造成的影响是不可低估的。

之所以出现上述现象,原因可能主要有两点,一是我们的统计部门历来是为决策部门服务的,对于决策部门来说,为了消除季节性因素,用同比指标比环比指标更科学一些。二是和新闻媒体的偏好也有关。媒体都喜欢有冲击力的新闻,越大的数据冲击力越大。“北京的第一季度房价上涨17%”当然有冲击力,如果改成“北京的第一季度房价上涨了3%”就没有冲击力了。

忽悠“专家”范伟的名言是“一般人我不告诉它”,如果国家的统计部门或房地产管理部门对与房地产统计信息也采取“一般人我不告诉它”的方式处理,那就是真正的忽悠了。当下,我们没有人能知道到底全国有多少房子是空着的,这个数据对于判断房地产市场是否正常有非常重要的意义。但我知道每个城市负责物业管理的部门应该能知道所在城市空房的总量,不知为什么没有人愿意公布这个数据。难道真的是在忽悠吗?

 

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