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尹中立的博客

中国社会科学院金融研究所研究员

 
 
 

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简介:中国社会科学院金融研究所研究员,金融市场研究室副主任。1967年生,安徽庐江县人,毕业于中国社会科学院研究生院,获博士学位。曾就职于深圳市商业银行、中国投资银行、招商证券公司、上市公司等,有丰富的银行和证券工作经验。现致力于房地产金融和资本市场的理论、政策及实务研究。

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房价为什么难以遏止  

2006-04-18 09:11:28|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价为什么难以遏止?

尹中立

在“国八条”出台接近一周年之际,国家统计局公布了房地产价格数据,具有讽刺意味的是,70个城市中,只有上海、杭州等几个城市的房价涨幅趋缓,大多数城市的房价是上涨的,北京房价的年上涨幅度接近20%。“国八条”的核心思想(或目标)是稳定房价,从一年后的结果看,该初衷基本上是落空了。

有关决策部门也开始承认政策的失效。几天前,建设部住宅产业司司长沈建忠表示:当前宏观调控对房地产结构性矛盾的影响并不明显。

房价为什么如此难以遏止?从经济学的角度就可以给出许多解释,笔者试图换个角度分析该问题,从政治学和文化的角度分析房地产的政策问题。

房价的调控,本质上是利益的调整。任何温和的手段是难以达到利益调整的目标的。在国外,早有人对此作过精辟的论述:一个政策建议所引起的冲突和对立的程度,取决于该政策改变原有的投入和收益模式以及产生损失的程度。当政策所导致的损失集中于特定的群体时时就会产生较大的冲突,而当政策所引发的损失广泛分散于各个阶层时冲突就较小。他还认为,当出现第一种情况时,会遇到严重的政治可行性问题,因为这时受损失的人会强烈反对,而“受益者”则是少数支持者。相反,如果让很多人承担政策的损失,而受益的人很集中时,就不会受到特定的人群的反对,而受益者会全力支持政策的实施。

房地产新政的实施使房地产开发商以及和开发商有关的群体的利益受到了损失,这是一个特定的强势群体,而受益者是没有购房的一般老百姓,这是极分散的不确定群体。按照上述理论分析,如果出台“国八条”的情形发生在西方国家,会产生严重的政治可行性问题,幸亏在中国,有党中央的强有力的领导,才使房地产新政及时得以出台。但应该看到,因为房地产新政所冲击的利益群体非常集中,他们会通过各种方式阻止房地产新政的实施。

抵制房地产新政实施的还有地方政府。不少地方政府在执行房地产新政时阳奉阴违。20056月初,国务院派出了四个检查组到八省市检查房地产政策的执行情况,结果是大部分被检查的省市只是学习了国务院的文件精神,并没有积极采取措施去落实这些精神。例如,国八条中要求地方政府采取有效措施调整住房结构,增加经济适用房的比例,但统计结果显示,2005年下半年,经济适用房的投资增长速度不是加快而是放慢了;按照规定,出让的土地必须在两年内开发,否则要收回,但该政策也无法得到落实。有些城市连税收政策(对非普通住宅和两年以内转让的物业征收5%的营业税)都没有得到落实。

除了不同部门和群体的利益博弈影响打击炒房政策的落实之外,我国的特殊文化传统可能也是助长炒房行为的一个重要因素。儒家文化是以“家”为核心的文化,维系家文化的纽带是血缘关系,而维系家文化的物质载体则是住宅(有私有产权的房屋)。没有住宅就没有“家”,因此,人们可以倾其所有去购买属于自己的住宅,年轻人结婚一般都要购买一套属于自己的房子,这是儒家文化圈国家国民的特殊消费习惯。这与欧美国家有很大的不同,欧美国家属于游牧民族,可以四海为家,他们的精神灵魂不是“家”而是“神”。因此,欧美国家的最豪华的建筑一定是教堂,而中国古代的最豪华的建筑则是皇宫(它也是“家”的载体)和豪宅,。

儒家文化对住宅消费的偏好使东南亚国家具有炒房的群众基础,非常容易产生房地产泡沫事件。

上个世纪末的东南亚金融危机与东南亚国家普遍存在的金融危机有直接的关系,即使房地产泡沫破灭还不到10年时间,东南亚国家的炒房行为又开始泛滥,最明显的是韩国。2003年以来,韩国的房地产价格大幅度上涨,韩国政府和有关专家分析,大量投机者涌入房地产市场,是房价飈升最直接、最重要的原因。例如,房地产投机活动猖獗的韩国首都首尔江南区,就出现了一个“富婆炒房团”。这一批富婆斥资10多亿美元,相互勾结,哄抬房价。据统计,2000年该地区平均房价在每平方米3000美元左右,到2005年初涨到了1万美元左右,5年时间竟涨了3倍多。这和同时间的我国上海如出一辙。

土地、住宅和其它房地产价格的不断飈升,对韩国社会、经济的发展和人民生活的提高,都造成了巨大伤害,已经到非整治不可的时候了。

值得学习的是韩国政府在整治房地产投机时的态度,特别是卢武铉总统宣布,“这是一场与房地产投机势力进行的战争”。既说明这一整治任务的艰巨性,又表明政府要把整治任务进行到底的决心和信心。

韩国只有4千多万人口,在打击房地产投机方面尚且下了如此大的决心,而我国是世界人口最多的国家,在打击房地产投机的过程中没有政府的坚决的态度是难以取得成效的。韩国的今天也许就是我们的明天,我们衷心希望中国不要发生韩国历史上发生的一次又一次的房地产投机风潮。

Email:yinzhongli1967@163.com

 

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