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尹中立的博客

中国社会科学院金融研究所研究员

 
 
 

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简介:中国社会科学院金融研究所研究员,金融市场研究室副主任。1967年生,安徽庐江县人,毕业于中国社会科学院研究生院,获博士学位。曾就职于深圳市商业银行、中国投资银行、招商证券公司、上市公司等,有丰富的银行和证券工作经验。现致力于房地产金融和资本市场的理论、政策及实务研究。

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迪斯尼的作用到底有多大?  

2006-03-30 08:29:28|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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迪斯尼的作用到底有多大?

尹中立

这几天,股票市场最火的应该是G界龙,该股票连续拉出了五个涨停。不仅如此,上海本地股,尤其是浦东板块也整体启动,走出了十分象样的行情。这一切都缘与上海市政府宣布的准备在上海浦东建迪斯尼的消息。

但笔者在看到这一消息的时候,充满疑虑。想当年,香港申请迪斯尼项目的时候,上海也同时申请,后来将该项目给了香港。我想,当时中央是从全局考虑,是从繁荣香港经济维护香港社会稳定的角度出发的。也就是说,斯尼项目落在何处,不仅要考虑经济因素,更要考虑经济以外的因素。从这个角度看,几年前上海申请斯尼项目没有成功,几年后的今天申请成功的概率也不可能是100%。这是疑虑之一。

疑虑之二是上海市政府发言人的讲话违背了我国新闻宣传的规律。从我国宣传的纪律看,没有决定的事情政府是不会公开宣布的。从上海市政府发言人的讲话以及市长韩正的讲话看,该项目正在向中央申请当中,既然是一个没有决定的项目,为什么要在现在这个时候宣布呢?

笔者不仅研究和关注股票市场,同时还研究房地产市场,职业的本能使笔者往往将两个市场联系在一起考察问题,当迪斯尼项目在股票市场掀起波澜的时候,自然也想起上海的房地产市场。我发现,将斯尼项目与上海的房地产联系在一起时,许多疑惑会忽然开朗。

最近,笔者仔细分析各种信息,企图对上海的楼市做出正确的判断,然而,不同来源的资料所得出的结论大相径庭。但是从最近央行公布的上海市的金融统计数据中我们可以得到很多有价值的判断:上海的楼市场下跌的风险正在增加!

央行于2006年2月13日公布的金融数据是:截至2005年末,上海市中资金融机构房地产贷款余额4088.8亿元,比年初增加587.3亿元,其中,个人住房贷款增加199.4亿元,同比少增529亿元。其中最受关注的是,上海去年个人住房贷款连续6个月负增长:7月-12月累计减少117亿元。房地产开发贷款余额比年初增加387.8亿元,同比多增86.5亿元。

这是一组极有价值的信息,它表明上海市开发商的资金链已经绷得非常紧。上海去年个人住房贷款连续6个月负增长:7月-12月累计减少117亿元,说明7月份之后,从银行贷款买房的居民基本上没有了,导致全年个人住房贷款只增加199.4亿元,同比少增529亿元。这529亿元的资金本应该循环到开发商帐户上的,却没有按照预期的轨道去实现该循环,开发商如果还要按照2005年之前的循环做下去的话,到2005年末它们就已经出现529亿元的资金缺口了(假设房地产开发的资金利润率是20%的话,资金的缺口大约在400亿元左右)。

上述缺口需要靠三条途径去弥补:一是增加银行的贷款,包括到外资银行去贷款;二是到资本市场去融资,发行股票或债券;三是地下融资或典当质压融资。从目前来看,主要是通过第一和第三种方式来解决房地产开发融资缺口的。从银行的统计数据看,2005年上海的房地产开发贷款余额比年初增加387.8亿元,同比多增86.5亿元。也就是说,通过银行贷款弥补了86亿元的资金缺口,另外还有300亿元左右的资金缺口要靠地下融资解决,其中典当融资的规模有60亿元左右,剩下还有至少200亿元的资金缺口要靠地下市场去融资。据调查,上海地下金融市场的融资利率已经高达15%以上,这与房地产商的融资缺口是有直接关系的。

如果2006年的情况和2005年下半年相似,上海市房地产开发商的资金链就会绷得更紧,手中的存货会迅速增加,融资环境进一步恶化,结果当然是相当可怕的。在此紧急关头,任何刺激地产人气的措施可能都是救命的稻草,斯尼的米老鼠在这个时候突然蹦出来当然也不例外了。

 

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